Blog / Sprzedaż domu w UK – podatki i rozliczenie

Sprzedaż domu w UK to nie tylko duży zastrzyk pieniędzy, ale również koszty, o których nie każdy pamięta. W takiej sytuacji musisz wziąć pod uwagę nie tylko wydatki związane z przeprowadzką, opłatami za prawnika, czy agentów nieruchomości, ale również podatki. Jakie i jak wysokie? Tego dowiesz się z poniższego artykułu.

Sprzedaż domu w UK – podstawowe, podatkowe informacje

W przypadku sprzedaży domu w UK będzie Cię dotyczył podatek od zysków kapitałowych, czyli capital gains tax. To, czy go zapłacisz i jak wysoki będzie, zależy od tego czy sprzedawana nieruchomość jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, czy nie.

Mamy dobrą informację, w pierwszym przypadku podatek od zysków kapitałowych Cię nie dotyczy. Tym samym możesz sprzedać swój dom (główne miejsce zamieszkania) i nie będziesz płacił żadnych podatków.

A jak to wygląda w drugim przypadku?

Sprzedaż nieruchomości, która nie jest Twoim miejscem zamieszkania

Jeśli posiadasz dwa domy lub nieruchomość inwestycyjną (np. buy to let), którą wynajmowałeś, a teraz chcesz sprzedać musisz zapłacić podatek od zysków kapitałowych.

Jak wysoki? Stawka CGT, jeśli Twój dochód mieści się w basic rate (roczny dochód do £50 270) wyniesie 18%, powyżej 28%. Pamiętaj, że podatek od zysków kapitałowych, jak sama nazwa wskazuje jest naliczany od osiągniętego zysku na danej nieruchomości, a nie od ceny jaką uzyskałeś ze sprzedaży domu w UK.

WAŻNE! Dotyczy Cię też kwota wolna od podatku CGT, dzięki której możesz obniżyć należność do HMRC. W roku podatkowym 2023/2024 wynosi ona £6 000.

Pamiętaj też, że na zapłacenie podatku masz 60 dni od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej.

Więcej informacji nt. samego podatku CGT oraz jego przykładowe wyliczenie znajdziesz w naszym artykule „Podatek od zysków kapitałowych w UK – czyli wszystko o Capital Gains Tax (CGT)”. A jeśli masz dodatkowe pytania dotyczące sprzedaży domu w UK  zapraszamy na konsultację dedykowaną inwestorom nieruchomości.

Jak obniżyć podatek CGT?

Jeśli planujesz sprzedaż domu w UK, który nie jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, to na pewno interesuje Cię opcja jak obniżyć podatek od zysków kapitałowych.

Po pierwsze, jak wspomnieliśmy możesz skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Dodatkowo jeśli jesteś w związku małżeńskim lub partnerskim możesz przenieść część własności na męża lub żonę. Wtedy będziecie mogli skorzystać dwukrotnie z kwoty wolnej od podatku, ta jest przyznawana na osobę, a nie na parę.

Nie zapłacisz CGT jeśli żyjesz w związku ale nie jest on prawnie zalegalizowany i posiadacie dwa domy. W takim przypadku każde z was może jedną z nieruchomości wskazać, jako główne miejsce zamieszkania. Tym samym kwota ze sprzedaży domu w UK nie podlegać pod CGT.

Po trzecie możesz od otrzymanej ze sprzedaży kwoty odliczyć wszystkie uzasadnione koszty związane z kupnem i sprzedażą. Co to może być? Na przykład opłaty dla agencji nieruchomości, czy koszty prawnika, a także opłatę skarbową jaką poniosłeś kupując dom.

Będąc w temacie kosztów i odliczeń możesz też zmniejszyć swój CGT poprzez odliczenie strat. Przykładowo, jeśli w danym roku sprzedałeś dwie nieruchomości jedną z zyskiem, a drugą ze stratą, to ta druga obniży CGT.

WAŻNE! O uznanie straty możesz ubiegać się do 4 lat wstecz od jej poniesienia.

Przykładowe wyliczenie sprzedaży domu w UK

Pracujesz na etacie i zarabiasz rocznie £35 000.

Załóżmy, że sprzedałeś drugą nieruchomość, która nie jest Twoim głównym miejscem zamieszkania za £200 000. Dom kupiłeś 10 lat temu za £120 000. Oznacza to, że uzyskałeś zysk na poziomie £80 000. Na prawników i opłaty dla agencji wydałeś £5 000. Nie miałeś, też żadnych strat.

W takiej sytuacji wyliczenie będzie wyglądało następująco:

• £80 000 (zysk) – £5 000 (koszty) – £6 000 (kwota wolna od podatku) = £69 000 (zysk, od jakiego będziesz musiał zapłacić podatek)

Basic rate obowiązuje do £50 270, tym samym:

• £50 270 – £35 000= £15 270 (dochód z CGT opodatkowany stawką z pierwszego progu – 18%)
• £15 270 x 18% = £2 748,6

Cala nadwyżka jest opodatkowana stawką z drugiego progu, tym samym:

• £69 000 – £15 270 (kwota opodatkowana 18% CGT) = £53 730 (kwota od jakiej musisz zapłacić 28%)
• £53 730 x 28% = £15 044,4

Ostatecznie CGT od sprzedaży domu w UK w naszym przypadku wyniesie £2 748,6 + £15 044,4 = £17 793

Przypominamy, masz 60 dni na jego zapłacenie.

Private Residence Relief, czyli sprzedaż wynajmowanego domu, w którym kiedyś mieszkałeś

Jeśli chcesz sprzedać dom, w którym kiedyś mieszkałeś, ale teraz go wynajmujesz będziesz mógł skorzystać z Private Residence Relief. Ulga ta pozwala obniżyć podatek od zysków kapitałowych. Dokładniej nie będziesz płacił CGT za czas w jakim nieruchomość była Twoim głównym miejscem zamieszkania plus ostatnie 9 miesięcy, w jakich posiadałeś dom nawet jeśli w nim nie mieszkałeś.

Najprościej będzie to wytłumaczyć na przykładzie.

Załóżmy, że kupiłeś dom w 2013 roku za £100 000 i sprzedałeś go za £170 000 w 2023 roku. Tym samym Twój zysk to £70 000.

Jednak przez pierwsze 5 lat mieszkałeś w tym domu, a przez kolejne 5 lat wynajmowałeś go najemcom. Korzystając z PRR będziesz uprawniony do ulgi obejmującej 69 miesięcy (pierwsze 60 miesięcy, w których mieszkałeś, plus ostatnie dziewięć miesięcy przed sprzedażą).

A jeśli planujesz sprzedać dom w UK, ale masz pytania dotyczące podatków zapraszamy Cię na konsultację księgową. W jej trakcie rozwiejemy Twoje wszystkie niejasności nt. podatków przy sprzedaży domu w UK.

Pozdrawiam

Izabela Jutrzenka Trzebiatowska

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK