W przypadku, kiedy sprzedajesz dom lub mieszkanie w UK z zyskiem, musisz zapłacić CGT – podatek od zysków kapitałowych. Możesz obniżyć jego kwotę, jeżeli Twoja nieruchomość zostanie również własnością współmałżonka lub Twojego partnera. Pamiętaj, aby przeniesienie własności nieruchomości inwestycyjnej wykonać jeszcze przed rozpoczęciem procesu sprzedaży.
CGT, czyli Capital Gains Tax obowiązuje każdą osobę, która sprzedała z zyskiem swój majątek. Stawka podatku, w zależności od rocznego dochodu, wynosi od 18% do 28% zysku z danej inwestycji. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym artykule “Capital Gains Tax dla inwestorów nieruchomości“.
Co można zrobić, aby dana inwestycja stała się bardziej opłacalna?
System podatkowy w UK przewiduje ulgi dla małżeństw i partnerów cywilnych, które mogą zmniejszyć wysokość podatku przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej.
Poniżej przedstawiamy trzy scenariusze, jak można zmniejszyć Capital Gains Tax.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się jak szukać okazji, kiedy opłaca wydać się więcej, a kiedy lepiej zrezygnować z inwestycji – zapraszamy do zobaczenia naszego video “Dobra cena czyli jaka”. Więcej materiałów znajdziesz na kanale YouTube SN Accounts.
Kasia i Tomek są małżeństwem oraz posiadają dom, który jest ich wspólną własnością. Dodatkowo Tomek jest właścicielem drugiego domu, który do tej pory był wynajmowany, ale obecnie chce go sprzedać. Znalazł kupca, który zapłaci £350 000. Nieruchomość, którą kupił za £200 000, nadal obciążona jest hipoteką w wysokości £100 000. Koszt sprzedaży to £5000.
Tomek jest płatnikiem 3 progu podatkowego. Kasia nie pracuje i nie ma dochodów.
Dla jasności wyliczeń, złożyliśmy, że sprzedaż nieruchomości zakończy się w roku podatkowym 2018/19 i nie braliśmy pod uwagę innych dochodów Tomka.
Scenariusz 1
Nieruchomość pozostaje własnością Tomka
Ponieważ Tomek jest na wyżej stawce podatkowej, będzie musiał zapłacić CGT w wysokości 28% od zysków z inwestycji. Ważne – w roku podatkowym 2018/19 kwota wolna od Capital Gains Tax wynosi £11 700.
W sytuacji, kiedy nieruchomość pozostaje własnością Tomka wyliczenie CGT będzie wyglądało następująco:
Tomek
£
Sprzedaż 350 000
Koszt zakupu 200 000
Koszty sprzedaży 5 000
Dochód 145 000
Kwota wolna 11 700
Kwota do opodatkowania 133 300
CGT 28% 37 324
Tomek sprzedając nieruchomość będzie musiał zapłacić Capital Gains Tax w wysokości £37 324.
Scenariusz 2
Przeniesienie 50% własności na żonę
W naszym przykładzie Kasia nie wykorzystała rocznej kwoty zwolnionej z podatku CGT. W związku z tym, przenosząc część zysków z Tomka na jego żonę, para może zmniejszyć wysokość należnej kwoty.
Zakładając, że Tomek przekaże Kasi 50% udziałów wyliczenie CGT wygląda następująco:
Kasia Tomek Razem
£ £ £
Sprzedaż (50:50) 175 000 175 000 350 000
Koszt zakupu (50:50) 100 000 100 000 200 000
Koszty sprzedaży 2 500 2 500 5 000
Dochód 72 500 72 500 145 000
Kwota wolna 11 700 11 700
Kwota do opodatkowania 60 800 60 800
CGT 18% 6 210
CGT 28% 7 364 17 024
Razem CGT 13 574 17 024 30 598
Dzięki zapisaniu 50% własności na Kasię, podatek od zysków kapitałowych został obniżony z £37 324 do £30 598, co daje oszczędności w wysokości £6 726.
Stamp duty
W przypadku zmiany właściciela nieruchomości pod uwagę należy brać nie tylko CGT, ale również podatek Stamp duty (SDLT). Dotyczy on także sytuacji, gdy jedna strona przejmuje część długu.
W naszym przykładzie nieruchomość obarczona jest hipoteką w wysokości £100 000. Ponieważ Kasia i Tomek mają również dom rodzinny, stosowne stawki SDLT dla drugiego i kolejnych nieruchomości są płatne, gdy zysk przekracza £40 000.
W sytuacji równego podziału Kasia przejmie 50% hipoteki, a dług Tomka zostaje zredukowany o £50 000. Kwota ta jest wyższa niż próg zwolniony z SDLT, dlatego zostanie naliczony Stamp duty w wysokości £1 500 GBP (3% z £50 000).
Oszczędności
Dzięki współwłasności para zaoszczędzi £5 226 (CGT w wysokości £6 726 minus SDLT w wysokości £1 500)
Scenariusz 3
Nierówny podział
Nie zawsze równy podział własności będzie najlepszym rozwiązaniem. W naszym przypadku oszczędności podatkowe pojawią się tylko w zakresie, w jakim zysk jest pokryty roczną kwotą zwolnioną przez Kasię od CGT. Dalsza optymalizacja to obniżenie wysokości SDLT poprzez zmniejszenie udziału w hipotece przejętej przez Kasię do poziomu nieprzekraczającego £40 000.
Zakładając, że Kasia otrzyma 32% udziałów wyliczenie CGT będzie wyglądało następująco:
Kasia Tomek Razem
£ £ £
Sprzedaż (32:68) 112 000 238 000 350 000
Koszt zakupu (32:68) 64 000 136 000 200 000
Koszty sprzedaży 1 600 3 400 5 000
Dochód 46 400 98 600 145 000
Kwota wolna 11 700 11 700
Kwota do opodatkowania 34 700 86 900
CGT @ 18% 6 210
CGT @ 28% 56 24 332
Razem CGT podatek 6 266 24 332 30 598
Nie jest konieczne przeniesienie 50% udziałów na Kasię, aby osiągnąć maksymalne oszczędności CGT. Podobnie jak w scenariuszu 2, podatek CGT zostaje zredukowany do £30 598
Stamp duty
W tym scenariuszu Kasia przejmie 32% hipoteki (£ 32 000), przez co nie zostanie przekroczony próg £40 000 GBP, czyli para nie będzie musiała zapłacić SDLT.
Oszczędności
W przypadku nierównego podziału własności nieruchomości para zaoszczędzi £6 726.
Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości i nie wiesz jaka opcja jest dla Ciebie najbardziej korzystna skontaktuj się z nami. Chętnie odpowiemy na wszystkie twoje pytania.
Z poważaniem,
Szymon Niestryjewski