W przypadku, kiedy sprzedajesz dom lub mieszkanie w UK z zyskiem, musisz zapłacić CGT – podatek od zysków kapitałowych. Możesz obniżyć jego kwotę, jeżeli Twoja nieruchomość zostanie również własnością współmałżonka lub Twojego partnera. Pamiętaj, aby przeniesienie własności nieruchomości inwestycyjnej wykonać jeszcze przed rozpoczęciem procesu sprzedaży.

CGT, czyli Capital Gains Tax obowiązuje każdą osobę, która sprzedała z zyskiem swój majątek. Stawka podatku, w zależności od rocznego dochodu, wynosi od 18% do 28% zysku z danej inwestycji. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym artykule “Capital Gains Tax dla inwestorów nieruchomości“.

 

Co można zrobić, aby dana inwestycja stała się bardziej opłacalna?

System podatkowy w UK przewiduje ulgi dla małżeństw i partnerów cywilnych, które mogą zmniejszyć wysokość podatku przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej.

Poniżej przedstawiamy trzy scenariusze, jak można zmniejszyć Capital Gains Tax.

 

Jeżeli chcesz dowiedzieć się jak szukać okazji, kiedy opłaca wydać się więcej, a kiedy lepiej zrezygnować z inwestycji – zapraszamy do zobaczenia naszego video “Dobra cena czyli jaka”. Więcej materiałów znajdziesz na kanale YouTube SN Accounts.

 

Kasia i Tomek są małżeństwem oraz posiadają dom, który jest ich wspólną własnością. Dodatkowo Tomek jest właścicielem drugiego domu, który do tej pory był wynajmowany, ale obecnie chce go sprzedać. Znalazł kupca, który zapłaci £350 000. Nieruchomość, którą kupił za £200 000, nadal obciążona jest hipoteką w wysokości £100 000. Koszt sprzedaży to £5000.

Tomek jest płatnikiem 3 progu podatkowego. Kasia nie pracuje i nie ma dochodów.

Dla jasności wyliczeń, złożyliśmy, że sprzedaż nieruchomości zakończy się w roku podatkowym 2018/19 i nie braliśmy pod uwagę innych dochodów Tomka. 

Scenariusz 1

Nieruchomość pozostaje własnością Tomka

Ponieważ Tomek jest na wyżej stawce podatkowej, będzie musiał zapłacić CGT w wysokości 28% od zysków z inwestycji. Ważne – w roku podatkowym 2018/19 kwota wolna od Capital Gains Tax wynosi £11 700.

W sytuacji, kiedy nieruchomość pozostaje własnością Tomka wyliczenie CGT będzie wyglądało następująco:

                                               Tomek  

                                                  £

Sprzedaż                                350 000

Koszt zakupu                          200 000

Koszty sprzedaży                       5 000

 

Dochód                                   145 000

Kwota wolna                             11 700

Kwota do opodatkowania        133 300

CGT 28%                                    37 324

 

Tomek sprzedając nieruchomość będzie musiał zapłacić Capital Gains Tax w wysokości £37 324.

 

Scenariusz 2

Przeniesienie 50% własności na żonę

W naszym przykładzie Kasia nie wykorzystała rocznej kwoty zwolnionej z podatku CGT. W związku z tym, przenosząc część zysków z Tomka na jego żonę, para może zmniejszyć wysokość należnej kwoty. 

Zakładając, że Tomek przekaże Kasi 50% udziałów wyliczenie CGT wygląda następująco:

                                                       Kasia              Tomek            Razem

                                                        £                                  £                             £

Sprzedaż (50:50)                            175 000                 175 000                    350 000

Koszt zakupu (50:50)                     100 000                  100 000                    200 000

Koszty sprzedaży                               2 500                      2 500                       5 000

 

Dochód                                             72 500                     72 500                    145 000

Kwota wolna                                     11 700                    11 700        

Kwota do opodatkowania                 60 800                    60 800

CGT 18%                                            6 210

CGT 28%                                            7 364                     17 024          

Razem CGT                                      13 574                     17 024                     30 598

 

Dzięki zapisaniu 50% własności na Kasię, podatek od zysków kapitałowych został obniżony z £37 324 do £30 598, co daje oszczędności w wysokości £6 726.

Stamp duty  

W przypadku zmiany właściciela nieruchomości pod uwagę należy brać nie tylko CGT, ale również podatek Stamp duty (SDLT). Dotyczy on także sytuacji, gdy jedna strona przejmuje część długu.

W naszym przykładzie nieruchomość obarczona jest hipoteką w wysokości £100 000. Ponieważ Kasia i Tomek mają również dom rodzinny, stosowne stawki SDLT dla drugiego i kolejnych nieruchomości są płatne, gdy zysk przekracza £40 000.

W sytuacji równego podziału Kasia przejmie 50% hipoteki, a dług Tomka zostaje zredukowany o £50 000. Kwota ta jest wyższa niż próg zwolniony z SDLT, dlatego zostanie naliczony Stamp duty w wysokości £1 500 GBP (3% z £50 000).

Oszczędności

Dzięki współwłasności para zaoszczędzi £5 226 (CGT w wysokości £6 726 minus SDLT w wysokości £1 500)

Scenariusz 3

Nierówny podział

Nie zawsze równy podział własności będzie najlepszym rozwiązaniem. W naszym przypadku oszczędności podatkowe pojawią się tylko w zakresie, w jakim zysk jest pokryty roczną kwotą zwolnioną przez Kasię od CGT. Dalsza optymalizacja to obniżenie wysokości SDLT poprzez zmniejszenie udziału w hipotece przejętej przez Kasię do poziomu nieprzekraczającego £40 000.

Zakładając, że Kasia otrzyma 32% udziałów wyliczenie CGT będzie wyglądało następująco:  

                                                             Kasia                      Tomek               Razem

                                                               £                                  £                        £

Sprzedaż (32:68)                               112 000                      238 000                350 000

Koszt zakupu (32:68)                          64 000                      136 000                  200 000

Koszty sprzedaży                                  1 600                         3 400                    5 000

 

Dochód                                                46 400                        98 600                 145 000

Kwota wolna                                        11 700                        11 700

Kwota do opodatkowania                  34 700                       86 900

CGT @ 18%                                          6 210

CGT @ 28%                                                56                   24 332

Razem CGT podatek                              6 266                   24 332                      30 598

Nie jest konieczne przeniesienie 50% udziałów na Kasię, aby osiągnąć maksymalne oszczędności CGT. Podobnie jak w scenariuszu 2, podatek CGT zostaje zredukowany do £30 598

Stamp duty

W tym scenariuszu Kasia przejmie 32% hipoteki (£ 32 000), przez co nie zostanie przekroczony próg £40 000 GBP, czyli para nie będzie musiała zapłacić SDLT.

Oszczędności

W przypadku nierównego podziału własności nieruchomości para zaoszczędzi £6 726.

 

Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości i nie wiesz jaka opcja jest dla Ciebie najbardziej korzystna skontaktuj się z nami. Chętnie odpowiemy na wszystkie twoje pytania.

 

Z poważaniem,

polskie biuro ksiegowe

Szymon Niestryjewski

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK