Blog / Jak inwestor nieruchomości może zmniejszyć CGT?

W przypadku, kiedy sprzedajesz dom lub mieszkanie w UK z zyskiem, musisz zapłacić Capital Gain Tax  – podatek od zysków kapitałowych. Czy wiedziałeś, że możesz zmniejszyć CGT, jeżeli Twoja nieruchomość zostanie również własnością współmałżonka lub Twojego partnera. WAŻNE- pamiętaj, aby przeniesienie własności nieruchomości inwestycyjnej wykonać jeszcze przed rozpoczęciem procesu sprzedaży.

CGT, czyli Capital Gains Tax obowiązuje każdą osobę, która sprzedała z zyskiem swój majątek. Stawka podatku, w zależności od rocznego dochodu, wynosi od 18% do 28% zysku z danej inwestycji. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym artykule „Podatek od zysków kapitałowych w UK – czyli wszystko o Capital Gains Tax”.

Co można zrobić, aby zmniejszyć CGT? 

System podatkowy w UK przewiduje ulgi dla małżeństw i partnerów cywilnych, które mogą zmniejszyć wysokość podatku przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej.

Poniżej przedstawiamy trzy scenariusze, jak można zmniejszyć CGT. Jednak zanim do nich przejdziemy polecamy Ci zajrzeć na nasz kanał na YouTube. Znajdziesz na nim m.in. playlist “Księgowość (i nie tylko) dla inwestorów nieruchomości w UK”, a tam wiele wartościowych materiałów dla inwestorów nieruchomości w UK.

WAŻNE! Przepisy tzw. tax avoidance scheme jasno określają, że czynność wykonana w celu uniknięcia podatku jest nieważna. Dlatego, jeśli chcesz przekazać część nieruchomości partnerowi musisz zrobić to odpowiednio wcześniej.

Wracając do naszych scenariuszy…

Kasia i Tomek są małżeństwem oraz posiadają dom, który jest ich wspólną własnością. Dodatkowo Tomek jest właścicielem drugiego domu, który do tej pory był wynajmowany, ale obecnie chce go sprzedać. Znalazł kupca, który zapłaci £350 000. Nieruchomość, którą kupił za £200 000, nadal obciążona jest hipoteką w wysokości £100 000. Koszt sprzedaży to £5000.

Tomek jest płatnikiem 3 progu podatkowego. Kasia nie pracuje i nie ma dochodów.

Dla jasności wyliczeń, złożyliśmy, że sprzedaż nieruchomości zakończy się w roku podatkowym 2022/23 i nie braliśmy pod uwagę innych dochodów Tomka.

Jak zmniejszyć CGT – scenariusz 1

Nieruchomość pozostaje własnością Tomka

Ponieważ Tomek jest na najwyżej stawce podatkowej, będzie musiał zapłacić CGT w wysokości 28% od zysków z inwestycji. Ważne – w roku podatkowym 2022/23 kwota wolna od Capital Gains Tax wynosi £12 300.

W sytuacji, kiedy nieruchomość pozostaje własnością Tomka wyliczenie CGT będzie wyglądało następująco:

• Wartość sprzedaży: £350 000
• Koszt zakupu: £200 000
• Koszty związane ze sprzedażą: £5 000
• Zysk: £145 000
• Kwota wolna: £12 300
• Kwota do opodatkowania: £132 700
• CGT: (28%): £37 156

Podsumowując, Tomek sprzedając nieruchomość będzie musiał zapłacić Capital Gains Tax w wysokości £37 156.

Pół na pół z żoną – scenariusz 2

Kwota wolna od podatku od zysków kapitałowych przysługuje na osobę, a nie na parę. W pierwszym scenariuszu Kasia nie wykorzystała tej kwoty. W związku z tym, jeśli połowa nieruchomości zostanie przeniesiona na nią para będzie mogła zmniejszyć CGT, który należy zapłacić przy sprzedaży.

Zakładając, że Tomek przekaże Kasi 50% udziałów wyliczenie CGT wygląda następująco:

Podsumowując, dzięki przeniesieniu 50% własności nieruchomości na Kasię, małżeństwu udało się zmniejszyć CGT z £37 156 do £29 942, co daje oszczędności w wysokości aż £7 214.

WAŻNE! W przypadku zmiany właściciela nieruchomości pod uwagę należy brać nie tylko CGT, ale również podatek Stamp duty (SDLT). Dotyczy on także sytuacji, gdy jedna strona przejmuje część długu.

W naszym przykładzie nieruchomość obarczona jest hipoteką w wysokości £100 000. Ponieważ Kasia i Tomek mają również dom rodzinny, stosowne stawki SDLT dla drugiego i kolejnych nieruchomości są płatne, gdy zysk przekracza £40 000.

W sytuacji, ponieważ Kasia przejmie 50% hipoteki, a dług Tomka zostaje zredukowany o £50 000. Jednak kwota ta jest wyższa niż próg zwolniony z SDLT, dlatego zostanie naliczony Stamp duty w wysokości £1 500 GBP (3% z £50 000).

Tym samym w przypadku podziału nieruchomości 50:50 parze uda się zmniejszyć CGT o £5 714.

Nierówny podział – scenariusz 3, jak zmniejszyć CGT

Nie zawsze równy podział własności będzie najlepszym rozwiązaniem. W naszym przypadku oszczędności podatkowe pojawią się tylko w zakresie, w jakim zysk jest pokryty roczną kwotą zwolnioną przez Kasię od CGT.

Dalsza optymalizacja to obniżenie wysokości SDLT poprzez zmniejszenie udziału w hipotece przejętej przez Kasię do poziomu nieprzekraczającego £40 000. Skąd ta kwota? Zgodnie z HMRC nie musisz płacić SDLT ani informować urzędu o transakcjach związanych z posiadaniem gruntów i nieruchomości, których łączna podlegająca opłacie opłata wynosi mniej niż £40 000.

Zakładając, że Kasia otrzyma 32% udziałów wyliczenie CGT będzie wyglądało następująco:

Podsumowując, w scenariuszu 3, porównując do 1 (gdzie Tomek jest jedynym właścicielem nieruchomości) parze udało się zmniejszyć CGT o £6 854. Jednak w tym przypadku Kasia przejmie 32% hipoteki (£ 32 000), przez co nie zostanie przekroczony próg £40 000 GBP, czyli para nie będzie musiała zapłacić SDLT.

Oczywiście są to tylko przykłady, a sytuacja każdego inwestora (i nie tylko) jest inna. Dlatego jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą domu lub mieszkania w UK i chcesz zmniejszyć CGT zapraszamy Cię na konsultację. Jest też świetnym wyborem jeśli dopiero planujesz wejść na brytyjski rynek nieruchomości i potrzebujesz rzetelnych informacji księgowych na start.

Z poważaniem,

Szymon Niestryjewski

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK