Blog / Okazja – czy to tylko dobra cena nieruchomości?

Lokalizacja, cena, a może stan budynku – co decyduje, że dana inwestycja jest opłacalna? Gdzie szukać okazji? I jak wyróżnić się z tłumu ofert swoją nieruchomością? Postanowiliśmy zapytać o to eksperta na brytyjskim rynku nieruchomości, inwestora i szkoleniowca w tym zakresie Dawida Dowbusza.

Inwestując, co jest najważniejsze: lokalizacja, cena nieruchomości, a może stan budynku?

Wszystko. Po pierwsze lokalizacja. Możemy znaleźć bardzo tanią nieruchomość, jeżeli jednak będzie ona w mało atrakcyjnej dzielnicy, nikt nie będzie chciał od nas jej kupić lub wynająć. W konsekwencji będziemy musieli ją sprzedać za tę samą cenę lub nawet poniżej. Nie możemy jednak zapomnieć, że  to dzięki cenie zakupu wiemy, czy na dana inwestycja jest tą dochodową.

Jeżeli nie najniższa cena, to jaka jest tą okazyjną?

Jeżeli dana nieruchomość jest znacznie tańsza w porównaniu do takich samych domów sprzedawanych w okolicy. W takiej sytuacji po remoncie możemy zyskać kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy funtów. Im droższe miasta, tym ta różnica może być większa.
Przykładowo kupujemy dom 3bed za £70 000 w okolicy, gdzie takie same domy po remoncie sprzedają się po £130 000. Na remont wydajmy £20 000. W takiej sytuacji możemy liczyć na zarobek około £40 000, od tego musimy jeszcze odjąć koszty około zakupowe + podatek. Gdyby okoliczne nieruchomości byłby wyceniane na £90 000 nasz zysk wynosiłby £0. Dlatego tak ważne, jeszcze przed zakupem, jest zrobienie dobrego rozeznania.

Gdzie znaleźć taką okazję i jak jej szukać?

Część osób poświęca wiele czasu, aby znaleźć najlepszy sposób na szukanie okazji, tym samym tracąc wiele z nich.

Nie ma znaczenia, czy będziemy przeglądać oferty w internecie, uczestniczyć w aukcjach, czy pukać do domów, przed którymi widnieje tabliczka „for sale”. Najważniejsze w inwestowaniu jest składanie jak największej ilości ofert. Co oczywiste, przy złożeniu 50 ofert będziemy mieli większe szanse na uzyskanie satysfakcjonującej nas ceny, niż w przypadku 10.

Warto również zadbać o dobre relacje z agencjami nieruchomości, które mogą nas informować o ciekawych propozycjach na rynku. Można również zatrudnić lub podzielić się zyskiem z inwestycji z osobami, które będą dla nas szukać okazji.

Nie ma złotej recepty na jej znalezienie. Trafiona inwestycja to ciężka praca oraz cierpliwość.

Wspomniałeś o aukcjach, podczas których cena nieruchomości często jest bardzo niska. Czy warto brać udział w licytacjach?

Jest to kolejna opcja, z jakiej można skorzystać poszukując okazji. Należy mieć jednak wcześniej określoną strategię i wyznaczony próg jakiego nie przekroczymy licytując daną inwestycję.

Podczas aukcji wiele osób ponoszą emocje i wydają znacznie więcej niż planowały. Dlatego odradzam aukcje osobom, które rozpoczynają dopiero swoją karierę w nieruchomościach.

Dodatkowo takie osoby nie posiadają jeszcze niezbędnej wiedzy z tego zakresu. Znam historię jednego z inwestorów, który kupił  dom na aukcji po bardzo niskiej cenie. Okazało się, że nieruchomość posiada wady strukturalne. Wpłacił on 10% należnego, jednak żaden z banków nie chciał mu przyznać kredytu. Osoba ta straciła ponad £10 000.

Oprócz wad strukturalnych, ceny i lokalizacji, na co jeszcze warto zwracać uwagę?

Na potencjał danej nieruchomości, czyli wszystko co w przyszłości może zwiększyć jej wartość. Przykładowo, łącząc schowek pod schodami, z pomieszczeniem gospodarczym, które znajduje się za nim, możemy zyskać np. dodatkową łazienkę.

Inny przykład, jeżeli w mieszkaniu dwupokojowym mamy ogromną sypialnię. Wystarczy ją podzielić. W konsekwencji mamy dwa mniejsze pokoje np. dla dzieci i idealną ofertę dla rodziny. Wszystkie takie działania zwiększają atrakcyjność, tym samym cena nieruchomości wzrasta.

Chcesz dowiedzieć się więcej nt. form inwestowania – zapraszany na nasz kanał na YouTube.

Brytyjczycy chętnie sprzedają i kupują domy. Co zrobić, aby nasza oferta, była tą najczęściej wybieraną?

W przypadku flipów koniecznie trzeba zadbać o standard kuchni i łazienki – to one decydują o sprzedaży. Coraz bardziej popularne stają się te wykończone w nowoczesnym stylu. Na pewno warto zadbać o efekt wow.

Oczywiście można także wykorzystać chwyty marketingowe jak np. zapach, który wiadomo działa na nasze emocje, a głównie dzięki nim sprzedajemy. Można również wypożyczyć meble, które pokażą kupującym przykładową aranżację wnętrza.

Pamiętajmy, że większość z nas „kupuje oczami”. Dlatego koniecznie trzeba zadbać o wysoką jakość zdjęć naszej nieruchomości.  Jeżeli nie posiadasz dobrego aparatu, lub nie potrafisz zrobić dobrych zdjęć, zleć to zewnętrznej firmie. Fotografie złej jakości zniechęcają do zobaczenia inwestycji, a w konsekwencji zmniejszają szanse na zamknięcie projektu.

Samą sprzedaż polecam zostawić profesjonalistom, czyli agencjom. Mają znacznie większe zasięgi i wiedzę z tego zakresu, a dzięki temu cena nieruchomości może być dla nas znacznie bardziej atrakcyjna.

Czy podobne rozwiązanie zastosować w przypadku nieruchomości pod wynajem?

Pod względem najmu agencje w UK już mają niższy standard usług, niż pod względem sprzedaży. Oczywiście, jest to wygodniejsze, agencja zajmuje się znalezienie najemców i wszystkimi formalnościami z tym związanymi.  Jeżeli zdecydujemy się na taką formę polecam mniejsze agencje najmu, dla których nie jesteśmy jednym z wielu landlordów. W przypadku wynajmu warto zawyżyć nieco cenę czynszu, pozwoli nam to trafić do „pewniejszych” klientów.

Jeżeli planujesz kupić dom i chcesz dowiedzieć się więcej na temat kredytów inwestycyjnych w UK, zapraszamy do artykułu „Inwestycja na kredyt”.

Cześć landlorów nie ma problemu z najmem, inni są zmuszeni do sprzedaży nieruchomości z powodu braku zainteresowania, jak nie znaleźć się w tej drugiej grupie?

Brzmi banalnie, ale być uczciwym. Jeżeli coś obiecujemy naszym najemcom to musimy dotrzymać słowa. Reagować niemal natychmiast na wszystkie zdarzenia losowe, jak cieknąca rynna, zepsuta pralka czy piec. Zadowoleni najemcy będą chętnie opowiadać o nas i polecać nasze nieruchomości innym.

Zarówno przy flipach, jak i przy wynajmie, bardzo ważne jest budowanie dobrych relacji z agentami nieruchomości, z właścicielami, czy najemcami. To dzięki nim często możemy trafić na świetną okazję na rynku.

Z poważaniem,

Szymon Niestryjewski

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK