Blog / Wynajem domów w UK – koszty wynajmu nieruchomości, które możesz odliczyć

Jesteś inwestorem nieruchomości? Zajmujesz się wynajmem domów w UK? Jeśli tak to polecamy Ci poniższy artykuł. Zebraliśmy w nim najważniejsze informacje na temat wydatków, które możesz zamieścić w swoim rozliczeniu. Koszty wynajmu nieruchomości obniżają kwotę, od której będziesz musiał zapłacić podatek.

Podobnie jak w każdym innym biznesie, tak przy wynajmie domów w UK, do kosztów możesz zaliczyć tylko te wydatki, które są związane z prowadzoną przez Ciebie działalnością. Co oczywiste, każdy biznes ma swoją specyfikę, tym samym wydatki, które będzie można zaliczyć do kosztów będą różne.

Dozwolone i niedozwolone koszty wynajmu nieruchomości

Zanim przejdziemy do głównego tematu chcielibyśmy polecić Ci nasz artykuł „Podatki dla inwestorów nieruchomości w UK”, z którego dowiesz się o wszystkich zobowiązaniach do HMRC jako inwestor.

Wracając – do kosztów wynajmu nieruchomości. Nie zawsze będziesz mógł odliczyć pełen wydatek, ale o tym poniżej. Najpierw skupimy się na wydatkach, które w 100% mogą znaleźć się w Twoim rozliczeniu.

Wśród nich są:

• pełna obsługa księgowa – od rejestracji firmy, przez konsultacje i rozliczenia
• konsultacje z architektem
• opłaty dla agencji nieruchomości
• reklama zarówno ta w tradycyjnych mediach, jak i w sieci, ulotki
• marketing (stworzenie strony internetowej, prowadzenie kanałów w social mediach), również jeśli zlecasz go firmie zewnętrznej
• koszty prowadzenia biura, jeśli jest ono poza Twoim miejscem zamieszkania (o tym jak rozliczyć wydatki jeśli biuro mieści się w Twoim domu przeczytasz w tekście „Jak odliczyć koszty pracy z domu”).
• materiały biurowe
• pracownicy, jeśli ich zatrudniasz
• podwykonawcy, z usług których korzystasz np. firmy sprzątającej lub ogrodniczej
• szkolenia, książki i magazyny związane z inwestowaniem w nieruchomości
• podróże służbowe i mile.

Jeśli chodzi o ostatni punkt to wymaga on rozwinięcia. Jeśli korzystasz w swojej firmie z samochodu prywatnego w celach służbowych możesz rozliczyć się na dwa sposoby:  na podstawie ryczałtu – fixed mileage rates lub faktur – actual expenses method. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule  „Rozliczanie mil w firmie. Wszystko, co warto wiedzieć”. Ważne, po zdecydowaniu się na konkretny sposób rozliczania mil, będziesz mógł go zmienić dopiero po zmianie samochodu.

Pamiętaj też, że podróż służbowa i wydatki z nią związane zostaną uwzględnione tylko wtedy, kiedy jechałeś do danego miejsca w celach biznesowych. Przykładem może być dojazd do księgowego lub dojazd do nieruchomości, aby odebrać pieniądze.

WAŻNE! Pamiętaj, że jeśli kupujesz konkretną rzecz np. odkurzacz ale używasz go w celach biznesowych ale też prywatnych nie możesz zaliczyć jego zakupu do kosztów. Są  nimi tylko rzeczy i usługi w 100% wykorzystywane w biznesie.

Powyższe wymienione wydatki to nie jedyne koszty najmu nieruchomości w UK, które możesz rozliczyć.

Wynajem domów w UK – remonty i naprawy

Wynajem domów w UK wiąże się też z koniecznością napraw, a co jakiś czas większych remontów. Tu również część poniesionych wydatków będziesz mógł zaliczyć do kosztów.

Są jednak określone typy napraw, które ponosi właściciel nieruchomości, a które mogą zostać odliczone od przychodów jako koszty wynajmu nieruchomości. Na liście znajdują się między innymi:

• Naprawy wycieków instalacji wodnej i gazowej oraz pękniętych rur
• Naprawy usterek instalacji elektrycznej
• Wymiany uszkodzonych okien, drzwi, rynien i rynsztoków, dachówek oraz kafelków
• Naprawa wewnętrznych i zewnętrznych ścian, dachu oraz drzwi
• Malowanie i odnawianie w celu przywrócenia do oryginalnego stanu
• Usuwanie wilgoci oraz pleśni
• Uzupełnianie ubytków oraz czyszczenie ścian zewnętrznych
• Wynajem sprzętu do przeprowadzenia koniecznych napraw
• Wymiany zastanych urządzeń wyposażenia, takich jak grzejniki, bojlery, zbiorniki na wodę, kabiny prysznicowe, meble kuchenne (ale nie wliczając w to urządzeń elektrycznych)

Przykład

Najemca zgłasza, że woda z łazienki na górze ścieka do salonu na parterze. Jako właściciel dzwonisz do hydraulika żeby naprawił uszkodzoną rurę w łazience, a także zatrudniasz malarza pokojowego żeby odnowił uszkodzony przez cieknącą wodę sufit.

Całkowity koszt prac to £300 i może być w całości policzony jako koszt wynajmu nieruchomości, ponieważ malowanie zostało wykonane w celu naprawy, a nie ulepszenia wyglądu nieruchomości.

Wymiana mebli i innych urządzeń, a koszty wynajmu nieruchomości

Jak wspominaliśmy co jakiś czas może pojawić się konieczność wymiany mebli lub sprzętów.  To kiedy będziesz mógł rozliczyć konkretne wydatki będzie zależało od tego czy znacząco podnoszą wartość nieruchomości czy nie.

W pierwszym przypadku będę to wydatki kapitałowe, te są rozliczane przy sprzedaży nieruchomości. W drugim wydatki zostaną zakwalifikowane do kosztów i będziesz mógł je uwzględnić w corocznym rozliczeniu.

Brzmi skomplikowanie? Już tłumaczymy.

Załóżmy, że w domu, który wynajmujesz masz trzyosobową sofę i chcesz wymienić ją na nową. Jeśli kupisz również trzyosobową kanapę o tym samym standardzie co stara zakwalifikujesz wydatek do kosztów. Jeśli będzie to skórzana rogówka i dodatkowy fotel wydatek zostanie zakwalifikowany do wydatków kapitałowych.

Więcej na ich temat przeczytasz w tekście „Wydatki kapitałowe w UK i capital allowances – czyli jak zmniejszyć podatki”.

To nie wszystko!

Również, jako landlord musisz rozliczyć się ze sprzedaży lub wywozu starej kanapy. W pierwszym przypadku zysk musisz doliczyć do dochodu, w drugim koszt utylizacji starej (np. wynajem vana do jej wywiezienia) będzie Twoim kosztem.

A jeśli planujesz większy remont koniecznie przeczytaj nasz tekst „Jak rozliczyć remont domu w UK, czyli o kosztach i wydatkach kapitałowych”.

Koszty najmu nieruchomości w przypadku więcej niż jednego domu

Jeśli posiadasz więcej niż jedną nieruchomość, całkowity dochód do opodatkowania jest obliczany na podstawie dochodów i kosztów ze wszystkich posiadanych domów. Dopiero mając bilans ze wszystkich nieruchomości możesz stwierdzić, czy poniosłeś stratę, czy zarobiłeś na wynajmie.

Zobacz to na przykładzie poniżej.

Załóżmy, że posiadasz pięć nieruchomości w UK, a końcowe rozliczenie przychodów i wydatków ze wszystkich domów wygląda następująco :

Założyliśmy, że na domach 3 i 4 poniosłeś straty, ale zarobiłeś na pozostałych trzech.

Jak wspomnieliśmy, wynajem nieruchomości podlicza się jako całość dochodu ze wszystkich nieruchomości. Tym samym w naszym przypadku zarobiłeś łącznie £11 500 i od tej kwoty zapłacisz podatek.

Ta sama zasada ma zastosowanie, gdy biznes jako całość poniesie stratę. Jeżeli masz kilka nieruchomości, na których zarobiłeś, ale na kilku poniosłeś większe straty, zrób końcowy bilans. Jeżeli nic nie zarobiłeś, wtedy na koniec roku podatkowego zgodnie z prawdą deklarujesz straty. Pamiętaj jednak, by trzymać się zasad rozliczania kosztów. Nie deklaruj strat tam, gdzie ich nie ma!

Jak widzisz przepisy podatkowe dla właścicieli nieruchomości nie są tak proste i przejrzyste, jak by się wydawało, a koszty kosztom nierówne. O ile pomyłki w rozliczeniach przy jednej nieruchomości można jeszcze odkręcić, dużo trudniej jest nadążyć za wszystkimi pieniędzmi, które wchodzą i wychodzą, gdy jest ich więcej.

Jeżeli kupiłeś dom pod wynajem w UK, pamiętaj o tym, żeby księgować wszystkie wydatki. HMRC zwłaszcza ostatnio, jest bezlitosny w rozliczaniu landlordów. Jeśli myślisz o kupnie kolejnych nieruchomości bądź już masz więcej niż jedną i potrzebujesz porady, skontaktuj się z nami!

Z poważaniem

Szymon Niestryjewski

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK