fbpx

Dostajemy od Was coraz więcej wiadomości związanych z rozliczaniem księgowości dla właścicieli nieruchomości. Cieszymy się oczywiście, bo to oznacza, że coraz więcej Polaków kupuje nieruchomości w UK. Najwięcej jest pytań o koszty wynajmu nieruchomości, bo choć wydają się oczywiste i proste do rozliczenia, to reguł i haczyków jest całkiem sporo.

W SN Accounts prowadzimy również księgowość dla właścicieli nieruchomości, dlatego dziś postanowiliśmy Wam przedstawić kilka przykładów, jak rozliczać koszty wynajmu nieruchomości w UK.

Dozwolone i niedozwolone koszty wynajmu nieruchomości

Jeżeli kupujesz odkurzacz do własnego domu i używasz go również do sprzątania domu, który wynajmujesz przez Buy To Let pomiędzy jednym a drugim wynajmem, nie możesz odliczyć wydatku na zakup odkurzacza jako kosztu firmy. Nie jest on bowiem narzędziem używanym w 100% dla Twojego biznesu. Możesz jednak odliczyć na przykład koszt produktów czyszczących, których używasz tylko do sprzątania wynajmowanej nieruchomości.

Bywa czasami tak, że poniesiesz wydatek, który nie jest związany z wynajmowaną nieruchomością w całości, lecz tylko częściowo. Jeśli jesteś w stanie z całą pewnością powiedzieć, że np. połowę danego kosztu poniosłeś na wyłączne potrzeby biznesu (np. połowę środka do prania dywanów zużyłeś w wynajmowanym domu), możesz to odliczyć jako koszt firmy.

Koszty częściowe

Marcin zainwestował w nieruchomość i postanowił wymienić kafelki w łazience. W swoim lokalnym sklepie zakupił 12 m2 kafelków za £240. Ale Marcin kupił aż tyle, bo oferta była naprawdę świetna, natomiast do remontu nieruchomości potrzebuje tylko 8m2 kafelków.

Pozostałe 4 m2 zużyje więc do remontu łazienki w swoim prywatnym domu. To oznacza, że nie cały koszt został poniesiony całkowicie i wyłącznie na potrzeby biznesu. Marcin może więc odliczyć jedynie £160 jako koszty prowadzenia firmy.

 

Utrzymanie nieruchomości i koszty napraw

Są określone typy napraw, które ponosi właściciel nieruchomości, a które mogą zostać odliczone od dochodów jako koszty wynajmu nieruchomości. Na liście znajdują się miedzy innymi:

  • Naprawy wycieków instalacji wodnej i gazowej oraz pęknietych rur
  • Naprawy usterek instalacji elektrycznej
  • Wymiany uszkodzonych okien, drzwi, rynien i rynsztoków, dachówek oraz kafelków
  • Naprawa wewnętrznych i zewnętrznych ścian, dachu oraz drzwi
  • Malowanie i odnawianie w celu przywrócenia do oryginalnego stanu (ale nie dla podniesienia walorów estetycznych nieruchomości)
  • Usuwanie wilgoci oraz pleśni
  • Uzupełnianie ubytków oraz czyszczenie ścian zewnętrznych
  • Wynajem sprzętu do przeprowadzenia koniecznych napraw
  • Wymiany zastanych urządzeń wyposażenia, takich jak grzejniki, bojlery, zbiorniki na wodę, kabiny prysznicowe, meble kuchenne (ale nie wliczając w to urządzeń elektrycznych)

 

Konieczne naprawy – przykład

Lokatorzy Mileny poinformowali ją, że woda z łazienki na górze ścieka do salonu na parterze. Milena dzwoni więc po hydraulika żeby naprawił uszkodzoną rurę w łazience, a także zatrudnia malarza pokojowego żeby odnowił uszkodzony przez cieknącą wodę sufit.

Całkowity koszt prac to £300 i może być w całości policzony jako koszt wynajmu nieruchomości, ponieważ malowanie zostało wykonane w celu naprawy, a nie ulepszenia wyglądu nieruchomości.

Nie zapomnij więc odliczyć kosztów koniecznych napraw, obliczając zyski!

Wymiana mebli i innych urządzeń

Kiedy wymieniamy rzeczy, które są na stanie mieszkania, to również stanowi część naszych kosztów jako landlorda. Kiedy jednak wymieniamy – przykładowo – kuchenkę, wtedy koszt utylizacji starej (np. wynajecia vana do jej wywiezienia) również jest dla nas kosztem. Jeśli zaś sprzedajemy starą kuchenkę, wtedy oczywiście nie możemy zapomnieć o wliczeniu dochodu ze sprzedaży do rozliczenia z podatku. Ale zobaczmy to lepiej na przykładzie:

Jadzia musi wymienić pojedyncze łóżko w jednym z domów, które wynajmuje. Stare łóżko kosztowało ją £150, ale Jadzia upatrzyła nowe, podwójne, z elegancką ramą i kosztujące £300. Ponieważ nie musiała kupować drogiego podwójnego łóżka, a jedynie wymienić stare, może wliczyć jedynie £150 z kosztu łóżka jako niezbędny wydatek.

Jadzia zapłaciła też £20 za dostawę nowego łóżka, ale w międzyczasie zdążyła sprzedać stare za £30.

Ile więc może odliczyć?

Koszt, który był nieunikniony i konieczny to wymiana starego łóżka, które Jadzia mogła kupić takie jak poprzednie: £150. Do tego może doliczyć koszt dostawy nowego łóżka, więc razem £170.

Jednak Jadzia sprzedała stare łóżko przez internet i dostała za nie £30. Tak więc z jej kieszeni faktycznie na dobre wyszło £140, bo £30 odzyskała przy sprzedaży. W rozliczeniu Jadzi jako koszt wymiany łóżka może się więc znaleźć £140.

 

Więcej niż jedna nieruchomość

Jeśli landlord posiada więcej niż jedną nieruchomość, całkowity dochód do opodatkowania jest obliczany na podstawie dochodów i kosztów ze wszystkich posiadanych domów. Dopiero mając bilans ze wszystkich nieruchomości możemy stwierdzić, czy ponieśliśmy stratę, czy zarobiliśmy na wynajmie. Zobacz to na przykładzie poniżej:

Diana ma pięć nieruchomości w UK. Tak wygląda końcowe podliczenie jej przychodów i wydatków ze wszystkich domów, które wynajmuje.

 

Nieruchomość Dochód
z wynajmu
Koszty wynajmu Zysk lub strata
16 Grange Lane £7,500 £5,000 £2,500
87 George Street £12,500 £6,000 £6,500
10 Vicarage Lane £4,000 £5,500 £1,500
48 Crompton Road £2,000 £3,000 £1,000
104 Cliveden Avenue £10,000 £5,000 £5,000
Razem: £36,500 £24,500 £12,000

 

Jak widać, Diana poniosła straty na domach przy Vicarage Lane i Crompton Road. Ale zarobiła na pozostałych trzech. A, że wynajem nieruchomości podlicza się jako całość dochodu ze wszystkich nieruchomości, Diana wychodzi jednak na plus. Zarobiła łącznie £11,000, zapłaci więc podatek dochodowy.

Ta sama zasada ma zastosowanie, gdy biznes jako całość poniedsie stratę. Jeżeli masz kilka nieruchomości, na których zarobiłeś, ale na kilku poniosłeś większe straty, zrób końcowy bilans. Jeżeli nic nie zarobiłeś, wtedy na koniec roku podatkowego zgodnie z prawdą deklarujesz straty. Pamiętaj jednak, by trzymać się zasad rozliczania kosztów. Nie deklaruj strat tam, gdzie ich nie ma!

Wynajem niekomercyjny

Tam, gdzie wynajem nieruchomości przybiera formę niekomercyjną (np. wynajem po niższej cenie przyjacielowi), koszty mogą być naliczane tylko do wysokości czynszu. Spójrzmy na przykład:

Krzysiek wynajmuje dom swojemu bratu, Markowi. Gdyby wystawił dom do wynajmu na rynku, czynsz wynosiłby £600. Ale Krzysiek bierze od brata tylko £300 miesięcznie, a więc £3,600 za rok.

W tym roku podatkowym Krzysiek poniósł równocześnie £4,000 kosztów związanych z domem, a więc więcej niż otrzymał w postaci czynszu od Marka. Może odliczyć sobie koszty uzyskania przychodu, ale tylko do £3,600. To oznacza, że Krzysiek nic nie zarobił na wynajmowanym domu. W rzeczywistości poniósł nawet stratę, ale nie w świetle prawa podatkowego, które nie pozwala mu ująć pozostałych £400 w bilansie.

Inaczej niż w przypadku komercyjnego wynajmu, Krzysiek nie może niestety również przenieść tych £400 na kolejny rok podatkowy. Nie może też przenieść ich do bilansu innych posiadanych przez siebie domów.

Spójrzmy na tę zasadę jeszcze bardziej dobitnie. Gdyby Krzysztof udostępnił Markowi mieszkanie za darmo, nie mógłby niczego wliczyć w koszty wynajmu nieruchomości, choćby miał ich tak samo £4,00o.

 

Widzicie sami, że przepisy podatkowe dla właścicieli nieruchomości nie są tak proste i przejrzyste, jak by się wydawało, a koszty kosztom nierówne. O ile pomyłki w rozliczeniach przy jednej nieruchomości można jeszcze odkręcić, dużo trudniej jest nadążyć za wszystkimi pieniędzmi, które wchodzą i wychodzą, gdy jest ich więcej.

Jeżeli kupiłeś dom pod wynajem w UK, pamiętaj o tym, żeby księgować wszystkie wydatki. Urząd skarbowy, a zwłaszcza ostatnio, jest bezlitosny w rozliczaniu landlordów. Jeśli myślisz o kupnie kolejnych nieruchomości bądź już masz więcej niż jedną i potrzebujesz porady, skontaktuj się z nami!
 
[contact-form-7 id=”15232″ title=”2017.06.27 Formularz do wpisu”]
 


Aby być na bieżąco w sprawach podatkowych i księgowych, regularnie sprawdzaj naszą stronę lub najlepiej zapisz się na newsletter.

Z poważaniem

Szymon Niestryjewski

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK