Blog / Koszty inwestora nieruchomości w UK, czyli jakie wydatki możesz rozliczyć

Zastanawiasz się, czy wszystkie wydatki poniesione na remont możesz odliczyć? Co z architektem, ogłoszeniem na portalu z nieruchomościami albo zakupem ręczników do najmu krótkoterminowego? W tym artykule znajdziesz aktualne informacje o tym, czym są koszty inwestora nieruchomości w UK, kiedy można je rozliczyć i co grozi za błędy lub brak rozliczenia.

Zanim przejdziemy do tematu przypominamy, że HMRC dzieli wydatki na koszty uzyskania przychodu (czyli te, które możesz ująć w rocznym rozliczeniu) oraz wydatki kapitałowe (czyli te, które uwzględnisz dopiero przy sprzedaży nieruchomości).

Koszty inwestora nieruchomości w UK – co możesz odliczyć?

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, wiele wydatków możesz rozliczyć już na bieżąco. HMRC zalicza do kosztów m.in. malowanie ścian, odświeżenie wnętrz, wymianę wykładzin lub zasłon, a także zakup nowego sprzętu AGD – o ile zastępuje on zużyty i jest w podobnym standardzie.

W koszty możesz także wliczyć prowizje dla pośredników, ogłoszenia na portalach, konsultacje z architektem, reklamę oraz sesje zdjęciowe nieruchomości.

Wszystkie te koszty inwestora nieruchomości w UK pomniejszają Twój dochód do opodatkowania. Trzeba jednak uważać – jeśli jakikolwiek wydatek podnosi wartość nieruchomości (np. przebudowa, modernizacja, adaptacja), nie możesz go rozliczyć od razu. Wtedy mówimy o wydatkach kapitałowych, które uwzględniasz dopiero przy sprzedaży.

Kiedy wydatek jest wydatkiem kapitałowym?

Jeśli inwestujesz w ulepszenie nieruchomości, np. zmieniasz układ ścian, dobudowujesz pomieszczenie, instalujesz systemy podnoszące wartość domu, ponosisz wydatki kapitałowe. Nie możesz ich odliczyć w rocznym rozliczeniu, tylko dopiero wtedy, gdy sprzedasz nieruchomość i rozliczysz zysk kapitałowy.

WAŻNE! Również wtedy, gdy zakupiona nieruchomość była w złym stanie technicznym i konieczne były naprawy przywracające ją do stanu używalności – wydatki te będą traktowane jako inwestycja.

Aby lepiej rozróżnić koszty od nakładów kapitałowych, zadaj sobie pytanie: czy ten wydatek był naprawą, czy ulepszeniem? Jeśli ulepszeniem – nie rozliczysz go od razu. W razie wątpliwości skonsultuj się z nami. Na dedykowanej konsultacji rozwiejemy wszystkie Twoje podatkowe wątpliwości.

Polecamy Ci też nasz tekst “Podatek od zysków kapitałowych – CGT w biznesie”.

A teraz przyjrzymy się poszczególnym formom inwestowania i dopuszczalnym kosztom, a na końcu wydatkom, które możesz mieć niezależnie od wspomnianej formy.

Koszty inwestora nieruchomości w UK – najem długoterminowy

W przypadku najmu długoterminowego możesz rozliczyć wiele typowych wydatków. To m.in.

• ogłoszenia na portalach,
• opłaty dla agencji nieruchomości pomagającej znaleźć najemców,
• koszty napraw bieżących,
• wymiana sprzętu AGD (np. pralki czy lodówki),
• a także serwis pieców czy przeglądy gazowe

wszystko to można zakwalifikować jako koszty. Ważne jednak, by sprzęt był wymieniany na podobny, a nie znacząco droższy.

Również wydatki na utrzymanie standardu nieruchomości – np. odmalowanie ścian po wyprowadzce najemcy, drobne naprawy, odświeżenie łazienki – to koszty inwestora nieruchomości w UK, które możesz wykazać w rocznym rozliczeniu podatkowym.

Koszty inwestora nieruchomości w UK – najem krótkoterminowy

Jeśli działasz w najmie krótkoterminowym, masz więcej kosztów – ale też większe możliwości ich odliczania. Poza typowymi kosztami jak odświeżenie wnętrz czy wymiana wyposażenia, dochodzą elementy związane z obsługą gości. Możesz odliczyć zakup pościeli, ręczników, kosmetyków jednorazowych, a także dekoracji, kawy, herbaty czy nawet świeżych kwiatów do pakietów powitalnych.

Również koszty zarządzania rezerwacjami – zakup oprogramowania, opłaty dla portali takich jak Airbnb czy Booking.com – mogą być wpisane jako koszty inwestora nieruchomości w UK. Jeżeli oferujesz alkohol jako prezent, pamiętaj, że musisz mieć odpowiednią licencję – tylko wtedy taki wydatek zostanie zaakceptowany jako koszt.

Na koniec – obsługa nieruchomości. Tu do kosztów możesz zaliczyć wydatki poniesione na sprzątanie, czy agencję, która w Twoim imieniu będzie zajmować się gośćmi.

Flipy – co z kosztami przy szybkiej sprzedaży nieruchomości?

Jeśli Twoją strategią są flipy, czyli zakup nieruchomości w niższej cenie, jej remont i szybka sprzedaż – większość poniesionych kosztów rozliczysz dopiero przy sprzedaży. To oznacza, że nawet jeśli wydasz dużo na remont, nie ujmiesz tych wydatków w rocznym rozliczeniu.

Co w takim razie możesz odliczyć? Na przykład wydatki na konsultację architekta, jednak zrobienie planu już nie. Podobnie dopiero przy sprzedaży będziesz mógł odliczyć prowizję dla agencji nieruchomości czy prawnika.

Wspólne koszty inwestorów

Niezależnie jaką formą inwestowania się zajmujesz są wspólne koszty dla wszystkich. Wśród nich są m.in

• koszty prowadzenia biura, jeśli takie posiadasz. Jeśli pracujesz z domu o tym jakie wydatki możesz rozliczyć przeczytasz w artykule “Koszty pracy z domu”
• wyjazdy służbowe do banku, księgowego, architekta
• szkolenia, o których więcej dowiesz się z poniższego wideo
• koszty pracowników, jeśli masz zespół lub sam jesteś zatrudniony w swojej spółce
• wydatki poniesione na promocję i reklamy

Co grozi za błędne rozliczenie kosztów?

HMRC może przeprowadzić kontrolę i sprawdzić, czy prawidłowo zakwalifikowałeś wydatki. Jeśli uzna, że zaliczyłeś do kosztów coś, co powinno zostać uznane za wydatek kapitałowy, może nakazać korektę rozliczeń, naliczyć karę finansową oraz odsetki za zaległość. W skrajnych przypadkach – jeśli urząd uzna, że działałeś świadomie – możesz zostać oskarżony o próbę oszustwa podatkowego.

W 2025/2026 roku HMRC zapowiada większą liczbę kontroli wśród inwestorów działających samodzielnie. Jeśli masz wątpliwości – skonsultuj się z nami.

SN Accounts

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK