Blog / Jak remontować nieruchomość pod inwestycje w UK?

Tanio, czy dobrze – to pytania zadaje sobie wielu, zwłaszcza początkujących inwestorów. – To zależy, na jaką formę inwestowania się zdecydujemy – odpowiada Aleksandra Krizan-Bober, specjalistka od flipów, konwersji HMO i remontów na rynku brytyjskim. Od ponad 3 lat prowadzi firmę remontową oferującą usługi dedykowane wyłącznie dla inwestorów. – Co oczywiste, remont prywatnego domu będzie się różnił od remontowania nieruchomości pod inwestycje. Inaczej także będziemy remontować nieruchomość pod wynajem, a w inny sposób przeznaczone na sprzedaż.

Po pierwsze sprawdź, czy inwestycja się zwróci 

Dla części osób okazją jest przede wszystkim niska cena. Niestety za nią może się kryć wysoki koszt remontu.

– Koniecznie przed zakupem danej nieruchomości trzeba sprawdzić jej stan – mówi Aleksandra Krizan-Bober. – Chodzi przede wszystkim o poważne uszkodzenia budynku, np. problemy z fundamentami, czy dachem. Koszt remontu w takiej sytuacji jest bardzo wysoki, przez co inwestycja może przestać być opłacalna. Dla osób, które nie posiadają doświadczenia w ocenie stanu technicznego nieruchomości, polecam skorzystanie z usług fachowca. Koszt profesjonalnego inspektora waha się od £500 do £1000, jednak w porównaniu do ewentualnych, późniejszych wydatków, jest on niewielki.

Pierwsze 30 minut decydują o zakupie

W przypadku flipów najważniejsze są kuchnia i łazienka – to one sprzedają nieruchomość. Na te pomieszczenia warto zdecydowanie wydać więcej.

– W przypadku, kiedy układ domu jest nietypowy np. mała kuchnia i duży salon, warto je połączyć i stworzyć jedną całość. Nie jest to duży koszt, a wartość mieszkania wzrasta – mówi Aleksandra Krizan-Bober. – Bardzo ważny jest efekt nowości, tzn. jeżeli kuchnię wyremontowaliśmy, a łazienka jest w zadowalającym stanie, również ją należy odświeżyć i utrzymać w podobnym standardzie.

Dodanie kolejnej łazienki lub adaptacja poddasza na niewielki schowek, jeżeli pozwala na to układ mieszkania, również znacząco zwiększą jego wartość.

Atrakcyjność pomieszczeń można dodatkowo podnieść dzięki niedrogim trikom. Na przykład w kuchni oprócz średniej klasy szafek, można zamontować przykuwający uwagę, modny kran. – Wydamy około £40 więcej, a mały detal dużo zmieni w odbiorze całego pomieszczenia – dodaje Aleksandra Krizan-Bober. – Warto podpatrywać rozwiązania w luksusowych domach i niedrogie rozwiązania zastosować we własnej nieruchomości.

Nie wydawaj, jak nie musisz

Osoby, które kupują dom, czy mieszkanie, nie zwracają uwagi na każdy detal, jak np. kolor ścian, położenie kaloryferów, czy nowy bojler. – Nikt nie zapłaci nam dodatkowych pieniędzy za najlepszą jakość farb, czy wysokiej klasy panele podłogowe – mówi specjalistka. – Oczywiście nie warto używać najtańszych produktów – to od razu jest widoczne dla kupującego. Dlatego polecam wydać na nie odrobinę więcej. Należy także pamiętać, że każda osoba ma inny gust, więc nasze starania mogą nie mieć wpływu na kupującego, a nawet go zrazić.

Wymiana okien na pewno podnosi wartość nieruchomości. – Warto w to zainwestować tylko w przypadku drewnianych okien – dodaje Aleksandra Krizan-Bober.

Wiele, zwłaszcza początkujących inwestorów, zaczyna remontować nieruchomość na sprzedaż, jakby remontowali dom, w którym sami mają zamieszkać. – To wielki błąd – mówi specjalistka. – W przypadku flipów pierwsze 30 minut decydują o sprzedaży, kupujący nie zwrócą uwagi na większość rzeczy, a tym samym za nie nie zapłacą.

Sinle Let, czyli między flip, a HMO

Single Let to wynajem nieruchomości dla jednej osoby, lub osób ze sobą spokrewnionych. W tym przypadku to najemcy płacą za rachunki. Dla wielu inwestorów wiąże się to z mniejszymi kosztami remontu np. brakiem wymiany okien, czy zmiany położenia kaloryferów.

– Zanim zaczniemy remontować nieruchomość warto zastanowić się, co warto zmienić zanim wprowadzą się najemcy – mówi specjalistka. –Naprawa kosztuje więcej, niż konserwacja. Warto też zainwestować w lepszą jakość, np. zamiast zwykłej farby zdecydować się na zmywalną. Zaoszczędzimy tym samym na odświeżeniu mieszkania po wyprowadzeniu się lokatorów.

Więcej na temat form inwestowania w nieruchomości w artykule “Sprzedać, czy wynająć”.

Pokój w wysokim standardzie

W przypadku wynajmu pokoi najczęściej to właściciel pokrywa wszystkie koszty związane z opłatami. – Dlatego warto zadbać, aby były one jak najniższe – mówi Aleksandra Krizan-Bober. – W tym celu powinno wymienić się okna, a także przestawić pod nie kaloryfery, co zapewni lepszą cyrkulację powietrza. Również użyte materiały powinny być lepszej jakości, przez co nie ulegną tak szybko zniszczeniu.

Najdroższą inwestycją pod względem remontów jest HMO, czyli wynajem pokoi dla ponad 4 najemców. – Osoby, które chcą wynająć nieruchomość dla większej liczby osób muszą otrzymać licencję HMO – mówi specjalistka. – W tym celu muszą spełniać szereg wymagań, jak np. wielkość pokoi, ale także restrykcyjne przepisy bezpieczeństwa i przeciwpożarowe. Koszt takiej inwestycji to dodatkowej kilka tysięcy funtów.

Kiedy powiedzieć stop?

W zależności od przeznaczenia nieruchomości powinniśmy dostosować koszty remontu. Oczywiście nie ma limitów pod tym względem.

– Nieruchomość pod inwestycje nie ma być domem marzeń. To przede wszystkim biznes, na którym mamy zarobić – mówi Aleksandra Krizan-Bober. – Powinniśmy sobie powiedzieć stop w momencie, kiedy zaczynamy myśleć „ja lubię”, czy „jakbym chciała, aby”. Najczęściej w takich przypadkach wydajemy znacznie więcej, niż powinniśmy. W konsekwencji intratna inwestycja może stać się czasochłonnym i mało zyskownym projektem.

Z poważaniem,

Szymon Niestryjewski

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK