Blog / Jak inwestor nieruchomości może zmniejszyć Capital Gains Tax (CGT)?
Planujesz sprzedaż nieruchomość w Wielkiej Brytanii z zyskiem? Jeśli tak, to będziesz musiał zapłacić Capital Gains Tax. Ale – uwaga – nie zawsze musisz płacić pełną kwotę. Jeśli odpowiednio zaplanujesz sprzedaż, możliwe jest obniżenie podatku CGT.
Wielu inwestorów nie wie, że przekazanie części nieruchomości współmałżonkowi lub partnerowi cywilnemu może znacząco zmniejszyć podatek. Ważne tylko, by zrobić to zanim rozpocznie się proces sprzedaży. HMRC wymaga, by transakcja była rzeczywista i przeprowadzona w celach biznesowych, nie tylko podatkowych.
Poniżej wyjaśniam, jak działa CGT i co możesz zrobić, by obniżenie podatku CGT było zgodne z prawem.
Kiedy płacisz Capital Gains Tax
Podatek CGT dotyczy każdej osoby, która sprzedaje aktywa z zyskiem – nieruchomość, akcje lub inne inwestycje. W przypadku inwestorów nieruchomości chodzi o różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu.
Wysokość podatku zależy od twojego rocznego dochodu. Dla roku 2025/2026 stawki CGT wynoszą: 18% dla basic rate taxpayers i 28% dla higher rate taxpayers. Kwota wolna od CGT pozostaje niska – tylko £3 000 na osobę. Jeśli więc sprzedaż przynosi duży zysk, warto pomyśleć o obniżeniu podatku CGT zanim podpiszesz umowę sprzedaży.
Uwaga: HMRC może zakwestionować każdą transakcję, jeśli uzna ją za próbę unikania podatku. Dlatego zawsze działaj z wyprzedzeniem i z pełną dokumentacją.
A więcej o samym podatku przeczytasz w artykule „Podatek od zysków kapitałowych w UK, czyli wszystko o CGT„.
Współwłasność z małżonkiem lub partnerem
Jeśli jesteś w związku małżeńskim lub cywilnym partnerstwie, możesz przenieść część własności nieruchomości na partnera. To legalny i skuteczny sposób na obniżenie podatku CGT.
Każda osoba w UK ma własną kwotę wolną od podatku od zysków kapitałowych. Gdy sprzedajesz nieruchomość samodzielnie, wykorzystujesz tylko jedną. Ale jeśli część domu należy do partnera, oboje możecie wykorzystać dwa limity. Dzięki temu łączna kwota wolna wzrasta do £6 000 – a to już realne oszczędności.
Dodatkowo, jeśli Twój partner ma niższe dochody, część zysku może być opodatkowana według stawki 18%, a nie 28%. W praktyce to oznacza kolejne obniżenie podatku CGT bez ryzyka.
A jak to wygląda w liczbach?
Przykładowe wyliczenie
Załóżmy, że wraz z żoną posiadacie dom, który jest waszą wspólną własnością. Dodatkowo Ty jest właścicielem drugiego domu, który do tej pory był wynajmowany, ale obecnie chcesz go sprzedać. Znalazłeś kupca, który zapłaci £350 000. Nieruchomość, którą kupiłeś za £200 000, nadal obciążona jest hipoteką w wysokości £100 000. Koszt sprzedaży to £5000.
Ty jest płatnikiem 3 progu podatkowego. Żona nie pracuje i nie ma dochodów.
Scenariusz 1 – nieruchomość Twoją pozostaje własnością
Ponieważ jesteś na najwyżej stawce podatkowej, będziesz musiał zapłacić CGT w wysokości 28% od zysków z inwestycji. Tym samym zapłacisz:
- Wartość sprzedaży: £350 000
- Koszt zakupu: £200 000
- Koszty związane ze sprzedażą: £5 000
- Zysk: £145 000
- Kwota wolna: £3 000
- Kwota do opodatkowania: £142 000
- CGT: (28%): £39 760
Scenariusz 2 – pół na pół z żoną
Przypominamy, że kwota wolna od podatku od zysków kapitałowych przysługuje na osobę, a nie na parę. W pierwszym scenariuszu Twoja żona nie wykorzystała tej kwoty. W związku z tym, jeśli połowa nieruchomości zostanie przeniesiona na nią będziecie mogli zmniejszyć CGT, który należy zapłacić przy sprzedaży.
Zakładając, że przekażesz żonie 50% udziałów wyliczenie CGT wygląda następująco:
| Żona | Ty | Razem | |
| Wartość sprzedaż (50:50) | £175 000 | £175 000 | £350 000 |
| Wartość zakupu (50:50) | £100 000 | £100 000 | £200 000 |
| Koszty sprzedaży | £2 500 | £2 500 | £5 000 |
| Zysk | £72 500 | £72 500 | £145 000 |
| Kwota wolna | £3 000 | £3 000 | £6 000 |
| Kwota do opodatkowania | £69 500 | £69 500 | |
| CGT 18% | £6 786 | nie dotyczy | |
| CGT 28% | £6 912 | £19 460 | |
| Razem CGT | £13 698 | £19 460 | £33 158 |
Podsumowując, dzięki przeniesieniu 50% własności nieruchomości na żonę, udało się Wam zmniejszyć CGT z £39 760 do £33 158, co daje oszczędności w wysokości aż £6 601.
Nie zawsze równy podział własności będzie najlepszym rozwiązaniem. Dlatego jeśli zastanawiasz się na tym rozwiązaniem polecamy Ci naszą konsultację dedykowaną rynkowi nieruchomości. W jej trakcie przyjrzymy się Twojej sytuacji.
Jak zrobić to zgodnie z prawem
Przeniesienie udziałów w nieruchomości musi nastąpić przed rozpoczęciem sprzedaży. Wtedy HMRC uzna, że każdy z was jest właścicielem proporcjonalnej części.
Aby transfer był ważny, przygotuj pisemną umowę, złóż from 17 do HMRC i zgłoś zmianę w Land Registry. W przypadku nieruchomości obciążonych hipoteką – poinformuj również bank. Jeśli partner przejmuje część długu, może być konieczne zapłacenie Stamp Duty Land Tax. W 2025/2026 obowiązuje on, gdy przejęty dług przekracza £40 000.
Inne sposoby jak zmniejszyć CGT
Jeśli nieruchomość była Twoim głównym miejscem zamieszkania przez część okresu posiadania, możesz skorzystać z ulgi Private Residence Relief. Dzięki niej część zysku nie podlega opodatkowaniu.
Kolejnym sposobem jest Letting Relief, jeśli wynajmowałeś dom, który kiedyś był Twoim głównym miejscem zamieszkania, i w którym jednocześnie mieszkałeś z najemcą. W niektórych przypadkach może ona obniżyć CGT nawet o £40 000.
Możesz też odliczyć wydatki związane ze sprzedażą, np. opłaty dla solicitorów czy agenta nieruchomości. To prosty sposób na obniżenie podatku CGT, którego wielu inwestorów nie wykorzystuje.
A jeśli masz pytania skontaktuj się z nami.
Z poważaniem,
Zespół SN ACCOUNTS
Wyjątkowy Newsletter
- otrzymujesz tylko te informacje, które Cię interesują
- jesteś na bieżąco z wiedzą księgową, ale także biznesową
- możesz skorzystać z ofert przygotowanych tylko dla subskrybentów
- dodatkowo odpowiemy na wszystkie Twoje pytania
Najnowsze artykuły:
Masz dodatkowe pytania? Napisz do nas – chętnie pomożemy.
