Blog / Dom pod wynajem w UK – czy warto go sprzedać?

Wielu właścicieli nieruchomości nabiera ostrożności w świetle ostatnich zmian w prawie. Zawieszona zostaje ulga podatkowa od odsetek kredytów mieszkaniowych. Tych, którzy decyduja się na sprzedaż nieruchomości takiej jak dom pod wynajem, również czeka niemiła niespodzianka.

Ograniczenie ulgi podatkowej od kosztów kredytu mieszkaniowego w ramach Buy To Let (kupno domu pod wynajem) może zaszkodzić wielu landlordom. Niektórzy mogą nawet zupełnie wycofać się z wynajmu i zdecydować się sprzedać swoje nieruchomości. Niestety, koszty rezygnacji z Buy To Let mogą być dość wygórowane. 

Dom pod wynajem – ryzyko a korzyść

Landlord jest w stanie spłacić całość lub część długu wynikającego z kosztów kredytu jeśli zagra właściwie liczbami,  bo to one są tu sednem problemu. Oto, co trzeba wziąć pod uwagę przy sprzedaży domu:

• wartość ujemna kapitału (wielkość kredytu przewyższa cenę nieruchomości)
• koszty anulowania kredytu
• podatek od zysków kapitałowych

Podczas, gdy problemy w tych obszarach można w miarę łatwo zniewlować, gdy występuje tylko jeden, to już ich kombinacja może być prawdziwym problemem.

Ujemna wartość kredytu i załamanie rynku

Wiele obszarów w UK odbiło się po recesji w latach 2008-2009. Mimo to, nieruchomości w ponad połowie miast i miasteczek w kraju mają w tej chwili niższą wartość niż miały w 2007 roku! Dotyczy to zwłaszcza północnej Anglii.

Średnia cena domu w Liverpoolu w 2016 roku była o niemal ¼ niższa niż jej cena przed kryzysem.

Biorąc pod uwagę obecną niepewną sytuację związaną z Brexitem, nie można się spodziewać drastycznych zmian na rynku, a przynajmniej nie do końca roku.

Jeśli większa liczba landlordów będzie zmuszona sprzedać nieruchomości w miarę, jak nowe przepisy podatkowe dadzą im się we znaki, ceny nieruchomości Buy To Let mogą spaść. Będzie bowiem duża liczba dostępnych nieruchomości, za to słabnący na nie popyt. Taka może być natychmiastowa reakcja rynku, aczkolwiek w dłuższym okresie ceny mogą co najmniej wrócić do normy, jeśli nie wzrosnąć.

Właściciele nieruchomości, którzy mieli w przeszłości re-mortgage by zyskać większy kapitał na kupno kolejnych nieruchomości (to dość częsta praktyka), mogą być niemile zaskoczeni. Nagle może się okazać, że ich budżet jest zbyt napięty, a ceny nieruchomości mniej atrakcyjne niż się spodziewali.

Koszty anulowania kredytu

Kolejnym potencjalnym problemem jest koszt anulowania kredytu przedterminowo. Każda oferta powinna mieć tak zwany okres ochronny, w czasie którego można mieć opcję bezpiecznego wypowiedzenia umowy kredytowej.

Jednym z niewielu plusów ostatniej recesji był fakt, że koszt odsetek był niski i stabilny, co pozwoliło niektórym landlordom utrzymać się na powierzchni, mimo ujemnego kapitału własnego. Jednak niektóre kontrakty mają długie okresy wypowiedzenia i kary finansowe, jeśli kredyt wypowiemy zbyt szybko.

I nie chodzi tu o same okresy wypowiedzenia w pierwszych latach obowiązywania umowy. Niektóre umowy kredytowe nakładają kary, jeśli zbyt duża część kredytu jest spłacana jednym „strzałem”, np. 10%.

Z jednej strony – można je przeważnie odliczyć od podatku. W tym wypadku mniejsze biznesy inwestycyjne idą drogą normalnego wliczenia kary jako kosztu poniesionego w całości i wyłącznie na prowadzenie działalności.

Podatek od zysków kapitałowych

George Osborne chciał najwyraźniej wycisnąć pieniądze z landlordów do ostatniego pensa. Oprócz nowego przepisu, pozostawił podatek od zysków kapitałowych na poziomie 28% podczas gdy wszystko inne zjechało do 20%. Nie wydaje się to przypadkiem. Oczywiście, część właścicieli nieruchomości uniknie płacenia wygórowanego podatku dzięki przepisowi o „jedynym bądź głównym miejscu zamieszkania”. Koszt podatku 28% spadnie głównie na landlordów, którzy kupili domy przez Buy To Let. Podatek od zysków kapitałowych będzie więc naliczany również wtedy, gdy nieruchomość będzie niezamieszkana w momencie sprzedaży, o ile tylko była zamieszkana przez jakikolwiek okres, gdy należała do landlorda.

Przykład sprzedaży nieruchomości przez Buy to Let

Krystian jest na stawce 40% podatku i ma kilka nieruchomości. Pierwszy dom pod wynajem kupił 20 lat temu za £60,000. Przez lata nieruchomość zyskała na wartości, a Krystian kilkakrotnie ją refinansował (tzw. re-mortgage) żeby zakupić więcej nieruchomości. W najlepszym okresie dom miał wartość £225,000 i Krystian pożyczył na niego £180,000. Wartość nieruchomości spadła w 2008 roku i nawet teraz jest warta jedynie £190,000. Krystian chce jednak sprzedać ją szybko by spłacić kredyt i uniknąć wygórowanych stawek podatku.

Załóżmy, że Krystian już wykorzystał swoją kwotę CGT (podatek od zysków kapitałowych), a nieruchomość była zamieszkana przez cały czas, gdy miał ją na własność. Krystian będzie musiał jednak zapłacić £3,000 w opłatach dla agentów i prawników żeby tylko ją sprzedać.

Pożyczkodawca Krystiana chce na niego nałożyć opłatę 3% za wcześniejsze wypowiedzenie umowy.
£180,000 x % = £5,400

Krystian musiałby więc zapłacić £5,400 w ramach kary, przez co w jego kieszeni zostałoby:

£190,000 – £3,000 kosztów sprzedaży – £5,400 koszt umorzenia umowy = £181,600.

Krystian ma więc wystarczająco dużo pieniędzy, by spłacić pożyczkę £180,000, co pozostawia w jego kieszeni jedynie £1,600.

Niestety, później zapłaci również podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax).

Jak obliczyć podatek od zysków kapitałowych:

Zrobimy to na przykładzie Krystiana i jego nieruchomości:

Dochody                                                £190,000

Koszty sprzedaży                                     £3,000

Dochody netto                                     £187,000

Remont nieruchomości                          £12,000  

Koszty nabycia                                        £50,000

Zysk netto                                            £125,000

Stawka podatku                                            28%

Należny podatek                                  £35,000

Krystian ma więc do zapłacenia aż £35,000 podatku żeby sprzedać swoją nieruchomość, ale po pokryciu kosztów agenta i prawników, zostało mu jedynie £1,600. Brakuje mu więc jeszcze £33,400!

Można by powiedzieć, że Krystian zaoszczędzi na podatku dochodowym, bo przecież dostanie ulgę ze względu na koszty (3% za wcześniejsze wypowiedzenie umowy). Ale nadal będzie mu brakowało £32,000 – tyle stracił na tylko jednej nieruchomości!

W tej sytuacji najlepiej dla Krystiana, jeśli wstrzyma się ze sprzedażą swojej nieruchomości. Obecne możliwości pozostawiają go z kosztami i ogromną finansową dziurą w kieszeni. Może więc tylko mieć nadzieję, że wartość jego nieruchomości wzrośnie przy mniej więcej tych samych odsetkach.

Jak sami widzicie, jest wiele dylematów związanych z Buy To Let, a to tylko te wynikające z obecnych zmian podatkowych. Ciężko przewidzieć, co jeszcze szykuje dla nas HMRC. Śledźcie naszego bloga, już niedługo kolejna porcja informacji o nieruchomściach!

Aby być na bieżąco w sprawach podatkowych i księgowych, regularnie sprawdzaj naszą stronę lub najlepiej zapisz się do newsletter.

Z poważaniem

Szymon Niestryjewski

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK