Blog / Rent to rent – czy podnajem nieruchomości w UK się opłaca?

Jaś i Małgosia wynajęli duży dom od kogoś, kto przeprowadził się na wieś. Wyremontowali go, zaadoptowali strych i zaczęli podnajmowali pokoje przybywającym do pracy w UK rodakom. Dzięki temu sami mieszkali za darmo. Tak pewnie mogłyby wyglądać początki wielu osób, które zainteresowały się rent to rent na Wyspach. A czym dokładnie jest ta forma inwestowania, czy podnajem nieruchomości w UK się opłaca oraz z jakimi podatkami trzeba się liczyć?

Zacznijmy od podstaw.

Jak działa rent to rent?

Najprościej chodzi o podnajem wynajmowanej nieruchomości. Oczywiście w tym przypadku niezbędna jest zgodna właściciela domu lub mieszkania.

Dla przykładu: Twój znajomy z pracy informuje Cię, że ma dom do wynajęcia na przedmieściach średniego miasta. To okazja, bo chce £1000 funtów za miesiąc. Podoba Ci się okolica, ale przecież nie będziesz tam mieszkał sam… W domu są trzy duże pokoje, dwie łazienki, więc możesz sobie dobrać jeszcze dwóch lokatorów. Licząc, że zaproponujesz koszt najmu na poziomie £400, sam zapłacisz jedynie £200.

Masz mały kapitał… rent to rent może być świetną opcją dla Ciebie

Jeśli z różnych powodów nie możesz albo nie chcesz kupić własnego domu lub mieszkania, to i tak możesz zostać jego zarządcą. Dzięki temu zapewnić sobie dodatkowy, a nawet główny dochód.

Wróćmy do „naszego” domu na przedmieściach. Załóżmy, że nie masz pieniędzy na wkład własny, zdolności kredytowej, a właściciel domu jeszcze nie wie, czy chce go sprzedać. Możesz negocjować cenę, w zamian oferując usuwanie niewielkich napraw w swoim zakresie i opłacanie czynszu/ umowę na 5 lat. Jeśli przykładowo właściciel zgodzi się na czynsz mniejszy o £150 miesięcznie, a ty wynajmiesz nieruchomości za £1200, zyskasz £350 miesięcznie.

Zysk może być jeszcze większy, jeśli dom zaczniesz wynajmować na pokoje. Jednak tu pamiętaj, że często musisz już spełniać wymogi HMO. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule „Licencja HMO – wymogi i regulacje”.

Rent to rent – zagrożenia

W większości przypadków, zwłaszcza biorąc pod uwagę wzrost cen nieruchomości, właściciel nieruchomości i tak będzie zarabiał więcej niż Ty. Na dodatek jego kapitał w postaci aktu własności będzie bezpieczny, a cała odpowiedzialność wynajmu spadnie na Ciebie. Wyraźnie to odczujesz jeśli zdecydujesz się zapłacić właścicielowi np. za rok z góry. Oczywiście możesz próbować inaczej, ale taki argument świetnie działa w przypadku negocjacji ceny lub jeśli masz konkurenta do wynajmu.

To nie koniec pułapek. Pamiętaj, że ostatecznie nie masz 100-procentowej kontroli nad nieruchomością. W przypadku, gdyby właściciel zdecydował się ją sprzedać, możesz pozostać bez dochodu. Albo – co gorsza – być w kłopotliwej sytuacji wobec osób najmujących „Twój” lokal.

Ponadto to Ty będziesz odpowiadał przez właścicielem za ewentualne wybryki lokatorów, w tym także za problemy z płatnościami.

Sporządzając umowę z właścicielem powinieneś starać się zawrzeć ją na jak najdłuższy okres i dobrze wszystko policzyć. W takim wypadku warto poradzić się ekspertów znających się na rzeczy. Nie radzimy korzystać z gotowych umów znalezionych w sieci. Przy tak poważnej decyzji o wieloletnim wynajmie warto zadbać o szczegóły.

Jeśli lokal np. mieści się przy ulicy, to sporządzając właściwą umowę możesz go wykorzystać jako lokal usługowy, który przyniesie większy dochód z wynajmu, niż wynajem mieszkania. Jeśli natomiast podnajmujesz mieszkanie w miejscowości turystycznej może się okazać, że najbardziej opłaci się wynajem turystom na weekendy, wakacje.

Możliwości jest mnóstwo i ogranicza jedynie Twoja wyobraźnia i poziom Twoich zdolności interpersonalnych w pozyskiwaniu i negocjowaniu umów z właścicielami i najemcami.

Jeśli zdecydujesz się podnajem nieruchomości w UK będziesz musiał rozliczyć swój dochód z najmu. W tym celu będziesz musiał albo:

• Złożyć self assesmment uwzględniając wszystkie dochody, jakie otrzymałeś w danym roku podatkowym
• Otworzyć własną spółkę LTD i rozliczać się zgodnie z przepisami dla tej formy działalności

A jeśli nie jesteś pewien jak forma działalności będzie dla Ciebie najlepsza zapraszamy do naszego artykułu – Czy warto kupić nieruchomość na spółkę LTD, a może wybrać inną formę działalności? – albo na konsultację.

Podliczając swoje zobowiązania podatkowe z wynajmu musisz wziąć pod uwagę wszystkie wpływy i wydatki: dochód z wpłat za podnajem i innych usług świadczonych wraz z wynajmem – jeśli takie są (np. pranie, sprzątanie, posiłki), ale też Twoje koszty (naprawy, remonty, opłaty płacone z dochodu z najmu, stałe opłaty dla landlorda).

Więcej na temat kosztów, jakie możesz odliczyć dowiesz się z naszego wideo.

Co ważne, niezależnie czy podnajmujesz jedną, czy kilka nieruchomości HMRC rozlicza całość Twoich dochodów. Tym samym, jeśli z jednej nieruchomości masz straty, to możesz to zrównoważyć zyskiem z innej.

Podnajem nieruchomości w UK – czy warto?

Z kilku powodów. Nie wymaga to od Ciebie tak wielkiego zaangażowania finansowego, jak zakup nieruchomości. Nie ma więc też związanego z tym ryzyka, np. dotyczącego kredytowania zakupu.

Poza tym, jeśli będziesz działać sprawnie, szybko możesz mieć spore portfolio wynajmowanych nieruchomości wynajętych. A w razie potrzeby możesz też sprawnie z takich zobowiązań zrezygnować. To także doskonały sposób, by dorabiać albo wręcz zarabiać. No i aby sprawdzić, czy nieruchomości to „Twoja bajka”.

A jeśli potrzebujesz wsparcia lub informacji na temat tego jak rozliczyć dochód z podnajmowanej nieruchomości – zapraszamy na konsultację księgową dla inwestorów nieruchomości.

Z poważaniem,

Szymon Niestryjewski

TWÓJ ZAUFANY KSIĘGOWY W UK