Blog / Jak rozliczyć dochód z najmu nieruchomości w UK?

Ten sam czynsz z wynajętego mieszkania może oznaczać 19%, 20%, a nawet 45% podatku. Wszystko zależy od tego, czy działasz jako osoba prywatna czy spółka LTD. Dochód z najmu nieruchomości w UK to dobry biznes, ale tylko wtedy, gdy wiesz, jaką formę działalności wybrać i jakie zasady Cię obowiązują.

Jak rozliczyć dochód z najmu nieruchomości w UK – możliwe opcje

To jak będzie wyglądało Twoje rozliczenie zależy od tego na jaką formę działalności się zdecydujesz. W Wielkiej Brytanii możesz wynajmować nieruchomość jako osoba prywatna lub jako spółka LTD. Obie mają plusy – jak prostą księgowość w przypadku self employed, czy brak odpowiedzialności finansowej właściciela za ewentualne długi w przypadku spółki LTD. Ale również minusy. W przypadku, kiedy działasz jako osoba fizyczna odpowiadasz swoim majątkiem za ewentualne długi, w spółce to skomplikowana księgowość i często konieczność korzystania z biura księgowego.

A więc, która opcja jest lepsza? To zależy od wielu czynników m.in. czy masz jedną czy kilka nieruchomości, czy dodatkowo pracujesz na etacie i ile zarabiasz, a także jakie masz plany na przyszłość tzn. czy planujesz powiększyć swoje portfolio.

Jeśli dopiero planujesz kupić nieruchomość na wynajem i zastanawiasz się nad formą działalności polecamy Ci nasze wideo z brokerem Wojciechem Symonowiczem “Czy lepiej kupić nieruchomość na spółkę LTD czy jako osoba prywatna”. Natomiast jeśli nurtują Cię sprawy księgowe to zapraszamy na dedykowaną inwestorom nieruchomości konsultację.

Wracając do tematu, poniżej przedstawiamy najważniejsze informacje  na temat rozliczenia dochodu z najmu nieruchomości w UK w przypadku obu form działalności.

Najem prywatny – jak wygląda rozliczenie?

Jako osoba fizyczna rozliczasz dochód z najmu nieruchomości w UK składając Self Assessment. Obecnie musisz to zrobić raz do roku. Jednak jeśli Twój przychód w roku podatkowym 2025/2026 będzie wyższy niż £50 000 od 6 kwietnia 2026 roku zaczną obowiązywać Ci przepisy MTD.

Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule “Czy jest MTD i czy dotyczy Twojej firmy”. W skrócie – jeśli znajdziesz się we wspomnianej grupie przedsiębiorców całą dokumentację będziesz musiał prowadzić w wersji elektronicznej, a rozliczenie online składać cztery razy w roku.

Podobnie jak teraz (dotyczy wszystkich), jeśli jednocześnie pracujesz na etacie, przychody z pracy i przychody z najmu sumują się. Mogą więc przesunąć Cię do wyższego progu podatkowego, tym samym możesz zapłacić większy podatek.

A jak wyglądają stawki i progi? W roku podatkowym 2025/2026 dochód z najmu nieruchomości w UK zostanie opodatkowany stawką:

• 0% – kwota wolna od podatku: £12 570
• 20% – w przypadku kiedy dochód jest od £12 571 do £50 270
• 40% – jeśli dochód mieści się od £50 271 do £125 140
• 45% – jeśli dochód z najmu nieruchomości w UK jest powyżej £125 140

Deklarację podatkową musisz złożyć do 31 stycznia za rok podatkowy, który skończył się 5 kwietnia rok wcześniej. Prościej za rok podatkowy 2024/2025 Self Assessment musisz złożyć do 31 stycznia 2026 roku. Jest to też ostateczna data zapłacenia podatku.

Więcej na temat samego rozliczenia możesz przeczytać w artykule “Self Assessment – najważniejsze informacje”.

Rozliczenie dochodu z najmu nieruchomości w UK w przypadku spółki LTD

Spółka jest osobnym podmiotem prawnym i dotyczy ją Corporation Tax. Stawki tego podatku zależą od dochodu firmy, i tak zapłaci ona:

• 19% przy dochodach do £50 000
• 26,5% przy dochodach spółki pomiędzy £50 000 a £250 00
• 25% przy dochodach powyżej £250 000,

Podatek trzeba zapłacić w ciągu 9 miesięcy od zakończenia roku finansowego Twojej spółki LTD. Co ważne, w rozliczenie spółki wchodzi nie tylko Profit and Lost (rachunek zysków i strat) ale również Balance Sheet – bilans roczny (w który znajdują się także aktywa i ewentualne zadłużenie firmy). Musisz też pamiętać o Confirmation Statement – aktualizacja danych. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule “Rozliczenie spółki LTD”.

Jak obniżyć podatki, czyli koszty i wydatki kapitałowe 

Niezależnie od tego, czy rozliczasz dochód z najmu nieruchomości w UK jako osoba prywatna, czy przez spółkę LTD, możesz pomniejszyć przychody o koszty. Tym samym zapłacić mniej podatku.

Warto jednak pamiętać, że trzeba rozróżnić koszty bieżące od wydatków kapitałowych. Pierwsze zawierasz w rocznych rozliczeniach, drugie możesz rozliczyć dopiero po sprzedaży nieruchomości. A jak je odróżnić? Najprościej zadaj sobie pytanie: czy ten wydatek był naprawą, czy ulepszeniem? Jeśli był naprawą – to koszt, ulepszeniem – to wydatek kapitałowy.

A więc jakie wydatki mogą się znaleźć w rocznym rozliczeniu najmu nieruchomości w UK? Do tych najbardziej popularnych należą:

• opłaty dla agencji zarządzającej,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• rachunki i opłaty pokrywane przez właściciela,
• naprawy i utrzymanie,
• opłaty księgowe i prawnicze.

WAŻNE! W przypadku spółki LTD możesz do kosztów zaliczyć odsetki od kredytu. Nie możesz tego zrobić jeśli działasz jako osoba prywatna.

Na koniec jeśli coś jest dla Ciebie niejasne lub potrzebujesz wsparcia to zapraszamy Cię na konsultację. Natomiast jeśli chcesz aby ktoś zajął się Twoją księgowością w czasie kiedy Ty skupiasz się na zwiększeniu zysków zleć rozliczenie najmu nieruchomości w UK nam. Od ponad 15 lat pomagamy polskim przedsiębiorcom na brytyjskim rynku.

Pozdrawiamy

Zespół SN Accounts

Twój księgowy w UK