Blog / Wynajem nieruchomości w UK – 7 błędów landlordów

Wielu, zwłaszcza początkujących inwestorów w UK, ulega magii liczb, jakie prezentowane są przy wynajmie nieruchomości w UK. Preferencyjne kredyty, wysoka stopa zwrotu, dochód pasywny. Jednak mało kto mówi o ryzyku, stratach, zainwestowanym czasie i nerwach. Wraz z Agatą Jaślarz, brokerem i inwestorem na brytyjskim rynku, podpowiadamy na co uważać przy wynajmie nieruchomości w UK, aby cieszyć się upragnioną niezależnością finansową.

1. Mam dom, mogę mieć HMO

Część landlordow podnajmuje pokoje na nieodpowiednim kredycie Residential lub Buy to let. – Używając nieruchomości w innym celu niż mamy kredyt do tego przeznaczony oszukujemy bank – ostrzega Agata Jaślarz. – To nic innego jak mortgage fraud, czyli oszustwo finansowe. Często takie działania zamykają kompletnie drogę do dalszych inwestycji.

Dodatkowo część inwestorów, którzy postanowili wynajmować pokoje nie spełnia wymogów HMO, w tym podstawowych zasad bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Jest to nie tylko niebezpieczne dla najemców, ale również dla samego landlorda.

– W przypadku pożaru nie otrzyma on pieniędzy z ubezpieczenia, dodatkowo musi liczyć się z karami finansowymi, zakazem najmu a nawet więzieniem – ostrzega Agata Jaślarz.

Więcej informacji na temat wymogów HMO znajdziesz w naszym artykule „Licencja HMO – wymogi i regulacja”.

2. Brak lub zła umowa przy wynajmie nieruchomości w UK

Michał kupił swoją nieruchomość inwestycyjną 2 lata temu. W krótkim czasie wyremontował dom i przystosował go do wymogów HMO. Wysoki standard, dobra lokalizacja i przystępna cena szybko skusiły najemców. Wszystkie pięć pokoi zostało wynajętych, a Michał zaczął już rozglądać się za kolejną inwestycją.

Po 6 miesiącach jeden z najemców przestał płacić. Argument – stracił pracę i nie ma pieniędzy, nie ma też gdzie podziać, więc postanowił zostać w domu Michała. Na nic zdały się upomnienia, prośby, a nawet groźby eksmisji. Lokator nadal zajmował pokój, za który nie płacił. Dodatkowo zgłosił do council, że jest nękany przez landlond.

W takiej sytuacji jednym sposobem na usunięcie lokatora jest skierowanie sprawy do sądu. Po jej zakończeniu Landlord na podstawie nakazu ma prawo eksmitować lokatora. Co to oznacza dla Michała? Brak pieniędzy z czynszu przez kolejne miesiące, brak możliwości wynajęcia pokoju i duże, bo nawet kilkutysięczne, koszty sądowe i koszty Bailiff.

– Co gorsza, w takich sytuacjach najemcy często niszczą mienie, a pozostali lokatorzy nie chcą mieszkać w toksycznej atmosferze i się wyprowadzają – mówi Agata Jaślarz. – Dlatego dobrze skonstruowana umowa musi zabezpieczać Twoje interesy. Warto, zwłaszcza jeżeli będzie to Twoja pierwsza umowa, skorzystać z pomocy prawnika lub instytucji typu RLA (Residential Landlord Association), które pomogą Ci przygotować nie tylko umowę, ale również wszystkie pozostałe dokumenty niezbędne dla lokatora.

3. Każdy lokator to pieniądze

Niestety, to częsty błąd przy wynajmie nieruchomości w UK. Jak można tego uniknąć?

Po pierwsze przeprowadź rozmowę, zapytaj co robi Twój przyszły najemca, jak długo jest w UK, jaką ma umowę o pracę. – Agencje nieruchomości często proszą o wyciągi bankowe lub referencje z pracy najemcy – mówi Agata Jaślarz. – Nie bój się zapytać, czy możesz zobaczyć umowę o pracę, albo referencje od wcześniejszego landlorda. Dla uczciwej osoby nie będzie to kłopot. Jeżeli Twój potencjalny najemca już na tym etapie jest mało wiarygodny i odmawia Ci informacji, lepiej zrezygnuj.

W dobie mediów społecznościowych warto również sprawdzić taką osobę na Facebook czy innych kanałach. – Nie chodzi o to, aby nie ufać ludziom, ale nie wierz im na słowo – dodaje Jaślarz. – Lepiej, aby pokój dłużej był pusty, niż szybko wynajęty, ale nie opłacany.

4. Umowa to nie wszystko

Wielu landlordów, którzy nie korzystają z usług agencji, nie zdaje sobie sprawy, że oprócz umowy lokator musi otrzymać inne dokumenty.

– Gas certificate, energy performace certificate, How to rent guide itp. – wymienia Agata Jaślarz. – Brak podpisu na komplecie dokumentów to poważny błąd. W przypadku, kiedy lokator nie będzie chciał się wyprowadzić, bez nich nie można usunąć go sądowo.

5. Depozyt na koncie

Wielu właścicieli nadal nie zabezpiecza depozytu najemcy w odpowiedni sposób. Pieniądze od lokatora w przeciągu 30 dni od ich otrzymania powinny znajdować się na specjalnym koncie.

– Jeśli o tym zapomnisz najemca ma prawo żądać trzykrotności depozytu – mówi Agata Jaślarz. – Nie tylko musisz zabezpieczyć depozyt, ale również poinformować o tym lokatora.

6. Brak inwentaryzacji

Niezależnie czy wynajmujesz całe mieszkanie, czy dom na pokoje nie zapomnij zrobić inwentaryzacji zanim jeszcze lokator się wprowadzi. Sprawdź stan ścian, mebli i sprzętów. Zrób zdjęcia i przedstaw je najemcy wraz z umową. W przypadku ewentualnych zniszczeń fotografie i podpis lokatora będą dowodem.

– Ponieważ nie możesz przechowywać pieniędzy z depozytu na własnym koncie, aby odliczyć konkretną sumę za ewentualne zniszczenia musisz złożyć request na DPS. Jednak jest to możliwe dopiero po wyprowadzce – mówi Agata Jaślarz. – Musisz mieć potwierdzenie, że np. dziura w ścianie pojawiła się w trakcie wynajmowanie domu lub pokoju przez konkretną osobę.

Warto również przeprowadzać regularne inspekcje stanu nieruchomości. – Pamiętaj, aby wcześniej poinformować o nich lokatorów i ustalić dogodny dla was termin, minimum 24h przez wizytą – dodaje Jaślarz.

Wynajem nieruchomości w UK często wiąże się z wcześniejszym remontem. Jak go przeprowadzić? Przeczytaj nasz artykuł “Jak remontować nieruchomość pod inwestycje w UK?”.

7. Pamiętaj – wynajem nieruchomości w UK to biznes

Do Agnieszki zgłosiła się starsza kobieta. Nie ukrywała faktu, że nie ma pracy i jest na benefitach. Była miła i zapewniała, że szuka etatu, a jej zasiłki spokojnie starczą na opłacenie pokoju. Kobieta była w trudnej sytuacji, bo już kilku landlordów odmówiło jej najmu. Agnieszka postanowiła jej pomóc i zgodziła się wynająć pokój.

– Nie ma nic w tym złego – mówi Agata Jaślarz. – Jednak zwłaszcza w takiej sytuacji warto dokładnie sprawdzić potencjalnego najemcę. Możemy np. odwiedzić go w aktualnym miejscu zamieszkania, porozmawiać z wcześniejszym landlord.

Agnieszka jednak zaufała kobiecie i uwierzyła jej na słowo. Ustaliły, że pieniądze z housing benefit będą bezpośrednio przelewane na konto landlorda. Czynsz już za pierwszy miesiąc nie został uregulowany, kobieta tłumaczyła się, że to wynik jakiegoś błędu w cuncil i że to wyjaśni. Gdy sytuacja powtórzyła się w drugim miesiącu Agnieszka sama zajęła się sprawą. Okazało się, że cuncil dwukrotnie wpłacił pieniądze na konto lokatorki, a ta uparcie twierdziła, że pieniędzy nie otrzymała.

Ostatecznie Agnieszka wysłała SAFE Guard do council z informacją, że najemca nie potrafi rozporządzać finansami. Od następnego miesiąca pieniądze były już bezpośrednio wpłacane na konto landlorda. Jednak Agnieszka nigdy nie odzyskała straconego czynszu.

– Nie możesz zapominać, że Twoja inwestycja przede wszystkim ma przynieść pieniądze – mówi Agata Jaślarz. – Dlatego pamiętaj o umowie i wszystkich dokumentach, odpowiednio dobieraj lokatorów i na bieżąco monitoruj stan Twojej nieruchomości.